Управление недвижимостью: опыт Вены

Программа открылась лекцией в Венском техническом университете. Перед российскими специалистами выступил глава Института недвижимости и эксплуатации, профессор Александр Редляйн, который рассказал о европейской специфике управления и эксплуатации недвижимости; действующих стандартах; юридических основах; оптимизации расходов и работе с аутсорсинговыми компаниями. Как показывают результаты исследований, затраты на недвижимость – вторая по объемам расходная статья после фонда оплаты труда любой компании, поэтому за этими расходами следует тщательно следить, советует господин Редляйн. Большое внимание в своем выступлении Александр Редляйн уделил риск-менеджменту в его европейском понимании, которое подразумевает не только макроэкономические показатели. Для привлечения международной компании-арендатора в российские объекты, придется позаботиться о строгом соответствии здания международным стандартам, в первую очередь, в части безопасности.

Новые подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости в рамках бизнес-тура были продемонстрированы на примере офиса корпорации Microsoft. Как смогли убедиться участники поездки, перед управляющим стоит задача сделать так, чтобы все пространство работало на компанию. Австрийский офис Microsoft спланирован с учетом философии корпорации, является воплощением стиля общения сотрудников, демонстрируя открытость и инновационность. Так, практически все рабочие места не закреплены за конкретными работниками. Отличительной особенностью также является большое количество стилистически различных переговорных комнат.

Особое внимание в программе бизнес-тура было уделено апарт-отелям. Участники поездки осмотрели элитные апартаменты, крупные проекты для бизнес-класса и бюджетные объекты для экономных туристов. В Вене несколько сотен всевозможных апарт-отелей. И хотя, как правило, собственники не разворачивают активную PR-кампанию, заполняемость объектов близка к 100%. Европейские специалисты представили результаты исследования этого сегмента недвижимости. Согласно его итогам, основными арендаторами апарт-отелей являются временные сотрудники, те, кто находится в разводе или ссоре, а также пожилые люди, которым сложно самостоятельно содержать собственные квартиры.

Европейские инвесторы предпочитают не вкладывать средства в строительство многофункциональных комплексов, так как в таком случае им необходимо иметь специалистов сразу по нескольким направлениям. По этой причине в приоритете «чистые» объекты. Вместе с тем, практически нет гостиниц без жилого компонента. Это позволяет снизить срок окупаемости, поясняют специалисты. В качестве примера можно привести многофункциональный комплекс DC Tower. Это офисный комплекс, состоящий из двух башен. Проект является примером высотного девелопмента, совсем не свойственного старой Вене. Первая очередь DC Tower была завершена осенью 2013 года и сейчас уже сдана арендаторам. Вскоре начнется строительство второй башни.

Интересно, что на гостиничном рынке Австрии наиболее распространена схема управления гостиницами «lease». В этом случае собственник передает управляющей компании полностью готовый, оснащенный всем необходимым, вплоть до посуды, объект. УК производит оговоренные отчисления с доходов. Существенное условие   собственник не может влиять на политику управления объектом. В России данная схема практически не применяется.