Союз девелоперов и банков крепчает

Парадигма российской экономики меняется: на смену потребительской модели приходит инвестиционная, уверены участники ключевой дискуссии «Банки как локомотив девелоперского рынка», которая состоялась в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE.Live. Организаторами форума выступили Фонд Росконгресс, Минстрой России, Учебный центр Academy of Real Estate (ARE), компания IMMERGITY.

Еще несколько лет назад локомотивом роста в стране выступал потребительский рынок. Но затем Россия ввела в практику ипотечное кредитование, которое уже получило большое распространение. Как сообщил Денис Соколов, партнер, главный аналитик Cushman & Wakefield, ипотечный долг россиян с января по август вырос на 8%, по итогам 2020 года ожидается рост до 12%. Совокупный ипотечный долг россиян оценивается примерно в 8% ВВП, хотя до Западной Европы и Скандинавии нам еще очень далеко.

Не менее важен для России сегодня такой инструмент как проектное финансирование. «На примере нашего рынка девелопмента мы видим смену экономической модели РФ. Если долгие годы драйвером роста была потребительская модель – она стимулировала развитие городов, рынков, то в последнее время ее сменила инвестиционная: теперь деньги канализируются в экономику через инвестпроекты», – утверждает Денис Соколов.

По его словам, сегодня драйверами экономического роста становятся именно девелопмент – основной пользователь проектного финансирования, и ипотечное кредитование: «Это, по сути дела, единственный сектор, который сегодня формирует рост экономики».

Александр Диваков, директор Группы корпоративных рейтингов, Рейтинговое агентство НКР, полагает переход на эскроу-схему и проектное финансирование «исторической вехой для российского рынка».

По его мнению, большинство участников рынка безболезненно перешли на проектное финансирование. Сегодня этот инструмент используют десятки компаний и банков.

Однако до совершенства схема пока не доведена. Хотя у нее есть очевидные плюсы для всех участников процесса – дольщиков, девелоперов, банков, обнаружились и минусы. Например, банк может отказать застройщику в проектном финансировании, хотя проект уже запущен, а банки вынуждены заниматься непрофильной деятельностью, для чего приходится привлекать независимых экспертов.

Схема четко работает с надежными застройщиками, особенно если это не первый контакт конкретного банка с конкретным девелопером. В этом случае кредит можно получить даже без обеспечения.

В то же время банк обрастает несвойственными для него функциями. Он обязан не только контролировать целевое расходование средств, но, к примеру, проверять сметы. По словам Александра Дивакова, банки не всегда успевают проверять сметы застройщиков, особенно субподрядчиков – остается поле для злоупотребления, например, завышение сметы.

Алексей Пчелко заместитель директора направления «Сопровождения строительных проектов» Группы компаний SRG, также указывает на увеличение сроков по привлечению финансирования в проекты: если раньше процесс занимал 1-3 месяца, то сегодня может растянуться вплоть до года. Банку необходимо подготовить документы и защитить проект на кредитном комитете, открыть счета и провести проект через несколько департаментов. После длительного документооборота застройщика может получить отказ. Соответственно, срок реализации проекта увеличится.

«При проектном финансировании срок реализации проекта увеличивается. У банков есть негласное правило – на рассмотрение заявки отводится 45 дней. По факту от момента подачи заявки до выдачи кредита проходит 5-6 месяцев. И здесь альтернативой может стать выпуск облигаций. Многие застройщики сейчас так делают: пока банк рассматривает заявку, уже запущена работа по привлечению средств. У облигаций есть ряд преимуществ: неограниченный круг кредиторов, застройщик сам может определять условия фондирования, не обязательно материальное обеспечение… Кроме того, при выпуске облигаций у эмитента – застройщика, создается публичная кредитная история», – рассказал Александр Диваков.

По мнению эксперта, переход рынка полностью на эскроу-схему завершится черед три-пять лет. К этому времени рынок консолидируется, часть застройщиков будут поглощены, часть начнет работать по франшизе, часть уйдет с рынка.

«Многие застройщики уже перешли на проектное финансирование по 214-ФЗ, но многие до сих пор не понимают, с чем столкнулись, и пытаются оформить кредиты в банках, как оформляли раньше. Мы видим: комплект документов, который готовит застройщик, недостаточен для банка. Думаю, все придет в норму через 2-3 года, не раньше. Крупные застройщики уже прекрасно с этим справились, мелкие находятся в процессе осознания этой проблематики. Для мелких застройщиков есть еще одна преграда – наличие опыта реализации инвестиционных проектов. Если у застройщика в портфеле нет реализованных проектов, шансы получить кредит отсутствуют. 214-ФЗ возвел барьер на рынке, в результате чего ожидает консолидация, мелкие компании будут поглощены крупными или уйдут с рынка. С одной стороны, для покупателей это хорошо, с другой – пропадает возможность купить жилье дешевле», – резюмировал Алексей Пчелко.

Среди партнеров PROESTATE.Live: официальный партнер – Мосинжпроект; партнеры – ANT DEVELOPMENT, «ЮгСтройИмпериал»; официальные партнеры сессий – группа компаний «А101», Colliers International Group Inc.; партнер сессии – Cushman & Wakefield.

Официальный сайт мероприятия: proestate.ru.

Фонд Росконгресс – социально ориентированный нефинансовый институт развития, крупнейший организатор международных, конгрессных, выставочных, деловых, общественных, спортивных мероприятий и событий в области культуры.
Фонд учрежден в 2007 году с целью содействия развитию экономического потенциала, продвижения национальных интересов и укрепления имиджа России. Фонд всесторонне изучает, анализирует, формирует и освещает вопросы российской и глобальной экономической повестки. Обеспечивает администрирование и содействует продвижению бизнес-проектов и привлечению инвестиций, способствует развитию социального предпринимательства и благотворительных проектов.
Мероприятия Фонда собирают участников из 208 стран и территорий, более 15 тысяч представителей СМИ ежегодно работают на площадках Росконгресса, в аналитическую и экспертную работу вовлечены более 5000 экспертов в России и за рубежом. Установлено взаимодействие с 129 внешнеэкономическими партнерами, объединениями промышленников и предпринимателей, финансовыми, торговыми и бизнес-ассоциациями в 69 странах мира.
roscongress.org