Объекты недвижимости

Роппонги Хиллс (Roppongi Hills)

Роппонги Хиллс – это одна из крупнейших японских комплексных застроек земельного участка, расположенного в районе Роппонги в Токио.

Этот мега-комплекс, возведенный сёгуном в области строительства Минори Мори, объединяет офисное пространство, апартаменты, магазины, рестораны, кафе, кинотеатры, музей, отель, большую телевизионную студию, открытый амфитеатр и несколько парков. В центре находится 54-этажная башня, которой Мори дал свое имя (Башня Мори). Заявленное Мори видение проекта состояло в том чтобы построить комплекс, в котором многоэтажные внутригородские массивы позволяют людям жить, работать, отдыхать и делать покупки в одном месте, исключив затраты времени на переезды. Он аргументировал это необходимостью увеличения времени на отдых, повышением качества жизни и демонстрацией преимуществ национальных особенностей Японии. После семнадцати лет строительства комплекс открылся 23 апреля 2003 г.

Проект Роппонги Хиллс (Roppongi Hills), прежде всего, отличается беспрецедентной в градостроительстве концепцией формирования культурного центра Токио. Являясь к настоящему времени самым крупным частным проектом реконструкции жилых районов в Японии, он представляет итог работы по городскому развитию, которую Mori Building начала c объекта Ark Hills. Концентрируясь на самых инновационных объектах, Roppongi Hills отражает всю многогранность городской жизни, включая и расположение офисов фирм, занимающихся вопросами информационных технологий и разработкой программных средств, предоставление непревзойденного гостеприимства и безопасности в помещениях, сдаваемых в аренду, около 230 точек розничной торговли, киноцентр (TOHO CINEMAS Roppongi Hills) и отель (Grand Hyatt Tokyo).

Понимая, что город нужно «вырастить», Mori Building, осуществляет контроль общего развития событий, начиная с выращивания риса утреннего Tai Chi, до сверкающей рождественской иллюминации Roppongi Hills, выхаживая рождение там нового образа жизни. Отражением того, чем должен стать Roppongi Hills является Mori Arts Center, который венчает Mori Tower, главную башню в Roppongi Hills. Этот центр объединяет музей искусств Мори, видовую обсерваторию Токио, частный клуб Roppongi Hills и Roppongi Academyhills, с академическими зданиями и форумом. Имея арену, большое открытое пространство, расположенное почти в центре, и включенные в комплекс телевизионные центры, Asahi и J-Wave, Roppongi Hills постоянно обменивается со всем миром новой информацией и новыми культурологическими идеями.

Девелопмент

Затраты на строительство Роппонги Хилл превышают 4 миллиарда долларов, а строительная площадка расположилась на 27 акрах (109 000 м²). Строительная площадка включила в себя свыше 400 более мелких лотов, которые Мори приобретал в течение более 14 лет. [1]

Башня Мори

Башня Мори – это 238 метровое, 54-этажное высотное здание, включающее Музей искусств, кино комплекс, рестораны, кафе, магазины, офисы Goldman Sachs, Lehman Brothers, TV Asahi, J-WAVE, Konami, Rakuten, Livedoor и Yahoo! Japan, а также отель Гранд Хайат Токио (Grand Hyatt Tokyo).

Первые шесть уровней Башни Мори содержат магазины розничной торговли и рестораны. В шести верхних этажах размещаются Музей искусств Мори и обзорная площадка, позволяющая любоваться видами Токио. Новый выход станции Роппонги ведет в стеклянный атриум, заполненный большими телевизионными экранами и эскалаторами. Здесь расположено также несколько магазинов и ресторанов. Остальную часть здания занимают офисы.

Жилая часть Роппонги Хиллс

Вокруг Башни Мори расположено несколько зданий меньшего размера, занятых, в основном, магазинами и ресторанами, пятизвездочным отелем Гранд Хайятт Токио, Вирджин Синемаплекс и садом Мори. За Башней Мори идет улица Роппонги Кейализака (Roppongi Keyakizaka), на которой расположены кафе и роскошные магазины, такие как Louis Vuitton. Поблизости находятся четыре жилых башни Роппонги Хиллс, в которых размещены793 роскошные и очень дорогие квартиры.

При проектировании Роппонги Хиллс были предусмотрены большие открытые пространства. Около половины общей площади занято садами, павильонами и другими открытыми пространствами. Сад Мори, тщательно спланированный, подлинно японский садик, с прудом и деревьями, особенно популярен. Сад Мори – это часть разрушенного особняка, некогда принадлежавшего членам феодального клана Мори.

Вопросы финансирования

Компания Mori Building финансировала этот проект, вложив 800 миллионов долларов собственных средств и 1,3 миллиарда долларов, взятых в кредит у банковского синдиката, привлеченного Банком развития Японии. В результате общий долг компании составляет 5,6 миллиардов долларов, обеспеченный многими миллиардами в активах.

Goldman Sachs & Co., основной (якорный) арендатор проекта, получил значительную скидку при назначении арендной платы из-за больших занимаемых площадей. Неповоротливость японской экономики, сокращение числа служащих, нанимаемых иностранными компаниями, и приток новых офисных площадей снизили давление на арендную плату.

Вследствие консервативности закона о праве государства на принудительное отчуждение частной собственности в Японии, некоторые жители, проживавшие на территории, которую будет занимать Роппонги Хиллс, получили квартиры в комплексе взамен на согласие покинуть собственные дома, поскольку их собственные дома должны были быть снесены, а земля использоваться для строительства Роппонги Хиллс.

Конкуренция

Токио Мидтаун, который является самым последним проектом смешанной застройки в Токио, строится менее чем за километр от границ Роппонги Хиллс. Так как он будет включать самое высокое здание в Токио, обширный парк и музей, а также комплекс жилых зданий и офисов, ожидается, что этот проект должен повысить конкурентную борьбу за клиентов после своего открытия, намеченного на март 2007 года.

Токио Мидтаун (Tokyo Midtawn)

Токио Мидтаун – это комплексная городская территория нового стиля. Она представляет собой комбинацию из шести зданий, окруженных пышной растительностью. Этот «городок» в черте города имеет разные объекты – магазины, рестораны, офисы, отели и музеи, окруженные зеленью. Они взаимодействуют друг с другом, обеспечивая условия городской жизни самого высокого качества с учетом повседневных нужд граждан. Эстетика проявляется в каждом уголке такого «городка», привлекая посетителей, поскольку она является ключевым фактором распространения японского дизайна во всем мире.

Как сделать все это на почти 10 гектарах земли, расположенных в сердце Токио?

При использовании градостроительного подхода, определенного как “Токио Мидтаун,” нашей задачей было принести пользу обществу, принести пользу Японии и, наконец, принести пользу всему миру.

Объединить людей новым видением, стремлением и готовностью к формированию новых ценностей.

Собрать вместе впечатляющее разнообразие талантов, представлений и культур, разбросанных по всему миру, с тем, чтобы, объединить их общим стимулом и вдохновляющей идеей создания «чего-то нового».

Мы сформировали обширное зеленое пространство, наполненное энергией, которое должно выделяться как действительно прогрессивное «место встреч».

Такое пространство необходимо для нового века гармонии, резонансного и коллективного созидания.

Это – район, «пропитанный» нашими идеалами.

Это – квартал, поддерживающий рост человека и отвечающий устремлениям человечества.

Это – город, непрерывно порождающий новую энергию и движение, вытекающее из формируемой им синергии.

Такое сочетание способствует распространению по всему миру наших идеальных представлений о новом городе.

Девелопмент

Токио Мидтаун – это новая городская застройка, начатая в 2000 году с передислокации головного офиса Министерства обороны из района Хинокичо (Hinokicho) (адрес: Akasaka 9-Chome) в район Ичигайя (Ichigaya). Эта концепция была обозначена премьер-министром, и представляет большой проект по реконструкции зоны, находящейся в сердце Токио, включающей большое зеленое кольцо, в состав которого входит парк Хинокичо. Задачей реконструкции этого места, имеющего высокий потенциал, было формирование комплексного городского района с комбинацией офисов, жилых зданий, коммерческих и других учреждений. Данный проект выиграл тендер, устроенный консорциумом, состоящим из шести компаний: Mitsui Fudosan Co., Ltd., the Society of JA Agricultural Cooperative Unions, Yasuda Life Insurance (в настоящее время Meiji Yasuda Life Insurance Co.), Fukoku Mutual Life Insurance Co., Sekisui House, Ltd. и Daido Mutual Life Insurance Co. (в настоящее время Daido Life Insurance Co.). Проект, представляющий один из этапов “возрождения города” Токио как истинно космополитичного города, в 2005 году получил название “Токио Мидтаун”. Такое название было позаимствовано у района Мидтаун в Нью-Йорке, где оно воспринимается как место отдыха и развлечений, отличающееся творческим подходом и коммуникативностью. В марте 2007 года проект “Токио Мидтаун” будет праздновать церемонию торжественного открытия, демонстрируя распространение новых стратегических ценностей и представлений Японии всему миру. Прогнозы на основе “Проекта” предполагают, что с годами он превратится в источник яростной международной конкуренции. Работа по проекту разбита на следующие этапы:

• Апрель 2001 г. — Официальное сообщение о “Плане реконструкции района Akasaka 9-Chome ”
• Сентябрь 2002 г. — Отборочные тендеры
• Февраль 2002 г. — Передача земельной собственности
• Сентябрь 2003 г. — Выполнение рабочих чертежей, получение разрешений на освоение
• Февраль 2004 г. — Получение разрешения на строительство
• Май 2005 г. — Утверждение проекта реконструкции частного сектора, начало строительства
• Январь 2007 г. — Окончание работ
• Март 2007 г. — Церемония торжественного открытия

История

Во времена периода Эдо (Edo) (1603 ~ 1868 г.г.) на этом месте находились землевладения феодалов семейства Мори (Mori), члена клана Хаги (Hagi). В период Мейджи (Meiji) (1868~1912 г.г.) эта территория становится местом базирования армии, а во времена Второй Мировой войны она служит местом расквартирования офицеров армии США. После оккупации эта территория была отдана под государственное учреждение Хинокичо (Hinokicho) японского Министерства обороны. До настоящего времени это место содержит много святынь, свидетельствующих о долгой и блестящей истории. Одной из них, например, является дренажная канава, укрепленная каменной кладкой, оставшаяся от виллы семейства Мори. В настоящее время она используется в качестве подпорной стенки. Около 140 деревьев, высаженных на землях старого Министерства обороны, со временем эффектно вписались в зону зеленого пояса Токио Мидтаун.

Международный конференц центр в Осака (Grand Cube Osaka)

Наканошима (Nakanoshima), Кита-ку (Kita-ku), Осака, ЯПОНИЯ
Проектирование/Строительство 1994-2000 г.г.
Проектировщик: JV, KISHO KUROKAWA architect & associates,
A. Epstein & Sons Japan и Ove Arup & Partners Japan Ltd.
Площадь застройки: 6 756,93 м²
Общая площадь пола: 67 545,54 м²
Стальная конструкция, комбинация стали и железобетона
3 фундамента + 13 этажей + 2 пентхауза

Супер Домино (Super Domino)
Прототип Мега-Архитектуры, состоящей из полых колонн и механических ячеек (вафельные конструкции).

1. Проект парка в центре города. Место благоприятно расположено с видом на реку Доуджима (Doujima) около отеля Ройял (Royal). Требование запланировать парк максимально возможной площади кажется невыполнимым, так как эта зона ограничена масштабом строительства. Генеральный план Наканошима (Nakanoshima) в городе Осака в южной части застройки предусматривает зеленую пешеходную зону от Национального музея современного искусства до Городского музея науки. Другая зеленая пешеходная зона, идущая по берегу реки Доуджима (Doujima), включена в северную часть застройки. Для формирования парка на месте застройки в план включены обе зеленые пешеходные зоны. Я предлагаю, чтобы вся архитектура была выдвинута на 15.5 метров как внешнее оформление, формирующее общее восприятие парка. Мост Doujima через реку Doujima является местом отправления лодок во время фестиваля Тенджин (Tenjin). В первоначальном плане во время проведения конкурса я предлагал соединить второй этаж холла (промежуточный этаж) и причал пешеходным мостиком. К сожалению, на данном этапе проекта территория Международного конференц- центра в Осака оказалась изолированной. Это связано с тем, что лодки, участвующие в фестивале Tenjin, не могут проходить под одним из мостов из-за его малой высоты, и из-за недавно построенного госпиталя Сумитомо (Sumitomo), расположенного рядом с южной границей строительной площадки.
2. Трехмерный город. Хотя существующий город и является высотным и трехмерным, офисные здания, универсальные магазины и общественные помещения строятся отдельно на плоском пространстве. Все здания соединяются на уровне земли. Международный конференц центр в Осака представляет комплекс из трех огромных зданий (Выставочный зал, Главный конференц-зал и помещения для проведения семинаров). Это – не имеющие колонн пространства, каждое по 4600 квадратных метров. Архитектура такого масштаба обычно развивается вертикально. На плоской крыше располагается круглый конференц-зал, который спроектирован для проведения саммитов. На куполообразном потолке расположена увеличенная копия картины (тема фестиваля Tenjin, собственность префектуры Осака) художницы Икута Качоуйо (Ikuta Kachoujo), представительницы традиционного японского стиля живописи. Шесть несущих колонн (15.5M X 16.5M) поддерживают три гигантских строения, не имеющих внутренних колонн. Внутри шести полых несущих колонн располагаются вертикальные транспортные системы, такие как лифты и лестницы. Три полые колонны Восточной стороны содержат шесть лестниц, восемь лифтов для посетителей, два лифта для ВИП – персон, и лифт, используемый только ресторанами. Три полые колонны на Западной стороне используются для служебных целей. Они содержат шесть лестниц, два лифта для служащих и четыре грузовых лифта для служебных целей. Три служебных грузовых лифта имеют грузоподъемность 4.5 тонн, причем один из лифтов предназначен для грузовых автомобилей, которые могут въезжать прямо в холл. Большое количество людей может сосредотачиваться в международном конференц-зале, главном зале и выставочном зале. Поэтому пространства между тремя несущими колоннами на Восточной стороне имеют два эскалатора, перемещающихся как вверх, так и вниз, и прямой эскалатор, идущий от парковочного гаража, расположенного в цокольном этаже, к холлу первого этажа.
3. Механическая ячейка (вафля) (Ярус надстройки). Благодаря «Механической ячейке» (Ярус надстройки) в шести полых колоннах этого здания практически отсутствуют пространства для расположения вертикальных труб и вентиляционных каналов. Ярусы надстройки, которые я назвал «Механической ячейкой» представляют наиболее совершенную конструкцию, разработанную для Международного конференц центра в Осака. Она поддерживается 6 полыми колоннами и сквозной продольной фермой (высотой примерно в 1 ярус). Все оборудование для кондиционирования воздуха, электрических, механических и информационных сетей располагается в открытом пространстве этих Ярусов надстройки. В такую конструкцию можно также добавлять объекты инфраструктуры любого назначения. Сама конструкция является разъемной, что позволяет прокладывать электропроводку, водопроводные сети и в любое время в будущем производить их замену. Четыре гигантских архитектурных объема обеспечиваются энергией, кондиционированным воздухом и информацией непосредственно от каждой из «Механических ячеек». При этом в 6 полых колоннах практически отсутствуют свободное пространство для расположения вертикальных труб и вентиляционных каналов. Однако система механических ячеек позволяет организовать достаточный вертикальный коммуникационный поток по всем 6 полым колоннам. Также как и в другом инженерном решении, предложенным мною для Центра Жоржа Помпиду в 1972 году (2-я премия), каждая из полых колонн состоит из несущих труб, вентиляционных каналов и трубопроводов, а также включает вертикальную информационную сеть для формирования универсального информационного пространства. Это инженерное решение можно считать прототипом аналогичной системы Сендай Медиатек (Sendai Mediatek) Тойо Ито (Toyo Ito). Однако, такая концепция формирования пространства для организации потока информации и освещения, не может использоваться в архитектуре гигантских масштабов, поскольку в данном случае требуется обеспечить требования по сейсмостойкости, вместить другие объемы трубопроводов и вентиляционных каналов, а также организовать дополнительные объемы для вертикального коммуникационного потока. Я думаю, что проектная концепция конструкции «Механических ячеек» и полых колонн – это одно из возможных решений, аналогичных принципу Супер Домино (Super Domino).

Штаб-квартира японской патронажной ассоциации (Japanese Nursing Association Headquarters)

Токио, Япония

Проектирование: апрель 1999 г.- ноябрь 2001 г.
Строительство: январь 2002 г. – март 2004 г.
Площадь участка: 1 671 м²
Площадь здания: 1 147 м²
Общая площадь пола: 8 077 м²
Конструкция: железобетон со стальной арматурой, фундамент 2F, 8 F
Инженер-строитель: Takumi Orimoto Structural Engineer & Associates

Концепция проекта

Омоте Сандо (Omote Sando) – одна из красивейших улиц в Японии. Соседствуя с Харайуку (Harajuku), она превращается в зону с тщательно выдержанной атмосферой жизни не только благодаря модным магазинам на главной улице, но также благодаря мелким лавочкам, расположенным в боковых улицах.

Здание штаб-квартиры Японской патронажной ассоциации – это новое здание, построенное на месте старой штаб-квартиры с пристройками на заднем плане.

Главная тема проекта – реализовать симбиотическую гармонию между этим зданием и Омоте Сандо, сохранив функциональность и подчеркнув общественный характер деятельности штаб-квартиры Японской патронажной ассоциации.

Первый метод предлагает формирование частично общественной зоны (промежуточного пространства) в виде сквера, который должен находиться в глубине от фасада здания штаб-квартиры, в отличие от фасадов магазинов, расположенных на Омоте Сандо.
Второй метод предполагает продолжить систему магазинов Харайуку (Harajuku), расположив на первом и втором этажах магазины розничной торговли.

Третий метод – это формирование открытого разделенного пространства, которое должно проходить через середину здания в форме ступеней, расположив в задней части кафе. Эти темы отражают кредо Ассоциации, которая хочет вносить свой вклад в жизнь местного сообщества и его деятельность.

Здание Штаб-квартиры Kyocera (Kyocera Headquarters Building)

Киото, Япония
Проектирование: 1994 – 1996 г.г.
Строительство: 1996 – июль 1998 г.г.
Площадь строительной площадки: 7 889,92 м²
Площадь здания: 2 459,11 м²
Общая площадь пола: 45 181,20 м²
Конструкция: железобетон со стальной арматурой
20 этажей + 3 цокольных этажа

Концепция проекта

Чтобы сосредоточить все функции штаб-квартиры в одном месте, Корпорация Kyocera решила построить новое здание в южной части Киото – в зоне, наполненной городскими услугами.

Здание проектировалось в гармонии с окружающим пространством и даже улучшило его за счет формирования большого парка, площадью свыше 1000 цубо, где местное население может отдыхать и развлекаться. При создании интерьера дизайнеры придерживались принципа «Функциональность и практичность превыше всего». Это здание имеет все характеристики «интеллектуального здания», оставляя достаточно места для общественной жизни.

Кроме того, на первом и втором этажах расположены Музей искусств и Исторический музей художественной керамики Kyocera. Своими проектами Корпорация Kyocera надеется внести свой небольшой вклад в культурное развитие общества. Что касается защиты окружающей среды, это здание имеет энергосистему на солнечных батареях, систему когенерации и систему кондиционирования воздуха с регенерацией льдом, чтобы исключать любую возможность создания парникового эффекта. Грунтовые и дождевые воды также используются для наилучшего управления природными ресурсами. Таким образом, штаб-квартира Корпорации Kyocera проектировалась на основе глубокого анализа всех экологических проблем.