Межотраслевая закрытая панельная дискуссия «Продать нельзя управлять / без знаков препинания»

В очередной раз ведущие специалисты профильных структур банков, представители крупных девелоперских и управляющих компаний обсудили проблемы управления непрофильными активами банков. На закрытом совещании «ПРОДАТЬ НЕЛЬЗЯ УПРАВЛЯТЬ / без знаков препинания», организатором которого выступило НП «Гильдия управляющих и девелоперов», собрались ведущие игроки рынка недвижимости и финансов.

В кризисный период российские банки стали самыми крупными, после государства, собственниками различного рода активов. Если на 1 января 2008 г. у банков основные средства, находящиеся в недвижимости, составляли чуть больше 400 млрд. руб., то в настоящее время эта цифра увеличилась почти вдвое. В начале года ситуация взяла курс на стабилизацию. Но в  последние два месяца рост просроченной задолженности как в рублях, так и в валюте вновь начал расти. По мнению аналитиков, опыт других стран, чьи банковские системы проходили через серьезные кризисы, говорит о том, что эта проблема может продолжаться еще больше года.

На сегодняшний день у банков есть две глобальные проблемы, которые определяют их нынешнюю политику, связанную с долгами. Проблема первая: банкам надо любым путем, любыми средствами вернуть деньги, которые они выдали в качестве кредитов, и которые сегодня перешли в разряд проблемных. Вторая серьезная проблема, связана с рентабельностью и сокращением издержек на содержание непрофильных активов.

Учитывая, что значительная часть, по разным оценкам от 70 до 80 % проблемных активов в виде обеспечения являются недвижимостью, то перед кредитными организациями стоит выбор – избавляться от непрофильных активов, замораживать проблемные активы, неся весомые издержки или искать инструменты для, возможно, долгосрочной работы с активом и его капитализацией.

Последний, наиболее сложный, но на западе считающийся классическим путь уже избрали «ВТБ» и «Сбербанк». Они четко разделили проблемные активы на три категории. Первая категория – те проблемные активы, с которыми могут работать структурные подразделения кредитных организаций. Вторая – проблемные активы, с которым работают специально созданные собственные дочерние структуры банков. И третья – это те активы, которые банки берут либо на баланс, либо продают.

«Нам удалось создать в компании долговой центр для того, чтобы передать часть проблемных кредитов на баланс отдельной структуры и освободить резервы банка от «токсичных» проблемных активов, – рассказал Генеральный директор ЗАО «ВТБ Долговой центр» Петр Тюков. – Мы стали профильным юридическим подразделением, которое занимается взысканием долгов именно как команда профессиональных юристов, которая обеспечивает банку процесс получения из архивов документов, взыскания денег из проблемных кредитов. Часть проблемных активов, которые были в виде производственных предприятий, удалось структурировать».

И все же, принципиальная позиция большинства банков сегодня остается прежней – максимально быстро избавляться от непрофильных активов, либо просто замораживать проблемные активы, нежели продумывать и воплощать в жизнь стратегию работы с ними в рамках специально создаваемого фонда. Управление в области недвижимости не является профильной деятельностью банка, но вместе с этим, при работе с недвижимыми активами банки предпочитают создавать собственные структуры, не доверяют профессионалам рынка, не считают компании, работающие на рынке, компетентными. Основной аргумент банков – управляющая компания не отвечает за финансовый результат. Поэтому у банка, который думает: заключать или не заключать договор с управляющей компанией, нет гарантий, что цифры, указанные в договоре будут соблюдаться.

«Интересно отметить, что сами менеджеры, уполномоченные  руководством банков работать с активам недвижимости, предпочли бы аутсорсинг, так как понимают, что решение всего комплекса задач не под силу чисто банковской, хоть и специализированной структуре, – говорит Председатель Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, президент GVA Sawyer Вера Сецкая. – Члены профессионального сообщества активно доказывали банкам преимущества использования их услуг при работе с активами недвижимости, что должно обеспечить качество, эффективность, экономию ресурсов банков, комплексный подход к работе с активом. Были высказаны предложения относительно описания и стандартизирования пакета предлагаемых услуг, разработки четких правил и алгоритма  работы с банками, рассылки стандартизированного предложения банкам и координацию этой работы через Экспертный совет ГУД».

На Совещании не могли не затронуть проблемы связанные с региональной деятельностью. По мнению Юрия Негрея, представляющего Управление по работе с проблемными активами ЗАО «Райффайзенбанк»,  один из аргументов «за» сотрудничество с управляющей компанией – работа не в своем регионе. По его мнению, заключать соглашение с управляющей компанией нужно в случае, если штаб-квартира находится в значительном удалении от места расположения объекта управления. Во всех остальных случаях, проще и надежней создать свою управляющую команду.

«Банки подвергают сомнению профессионализм управляющих компаний, поскольку последние, по мнению банковского сообщества, не хотят делить риски по принятым решениям в отношении того или иного объекта, – говорит Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Дмитрий Сороколетов. – Многие из собравшихся видят решение в компенсации этих рисков путем  сдачи помещений на объекте в аренду УК – тем самым банк гарантировано получит фиксированный доход, а УК будет самостоятельно сдавать эти площади в субаренду.  Предлагался также вариант ввести штрафные санкции для УК при неисполнении прогнозируемого бюджета по проекту. Таким образом, большинство банков хотят видеть распределение рисков по объекту и некие гарантии со стороны УК. Представители УК, в свою очередь, видят подобные гарантии в том, что они подписываются своим добрым именем под каждым проектом/объектом. Для компаний, оказывающих услуги рынку, это гораздо боле весомая гарантия, потерять имя – значит потерять долю рынка и, в итоге, свой бизнес.

Еще одной важной проблемой, которые решает девелопер, является оценка залогового актива и определения его стоимости. До кризиса кредиты выдавались по той стоимости номинала и с теми залогами, которые были оценены до кризиса, при высоких ценах на недвижимость. Сегодня, когда пристав составляет актив и предлагает получить его банку, для последнего это является значительной проблемой, так как он все получает по завышенной стоимости.

«Сейчас реализовывать активы стало еще тяжелее, чем в прошлом году, так как все проверяют реальную стоимость, – продолжает Петр Тюков. – Политика банка в связи с этим поменялась. Мы говорим, что актив будет находиться на балансе, пока он не будет на рынке нормально стоить».

Комплексная работа с активом, упакованным в фонд (ЗПИФ, в частности),  обсуждалась больше в теоретическом плане. Банки не высказали готовность к таким формам работы, считая, что существует большое количество мер регулятивного характера,  в том числе от ЦБ, которые делают такие методы работы с активами затруднительными. Отсюда необходимость решения целого ряда вопросов на государственном и  законодательном уровне, а также с регуляторами банковской деятельности.

Несмотря на жаркую дискуссию, разгоревшуюся на совещании, обе стороны понимают, что нужно искать компромиссы. В рамках встречи было принято одно существенное решение – банкам необходимо проработать систему гарантий, которые  они хотят видеть от управляющих компаний. Резюмируя настроение банковского сообщества, можно сделать вывод, что большинство хотят подождать. Сейчас банки пробуют продать объекты по цене залога самостоятельно, и если этого сделать не получается, то они продолжат держать объекты у себя.

В закрытом Совещании по управлению недвижимыми активами участвовали эксперты рынка недвижимости Москвы и Петербурга. В том числе представители Райфайзенбанк, ВТБ Долговой центр, Московский Индустриальный Банк, ЮниКредит Банк, Инвестбанк — Центральный, Банк «Петрокоммерц», NAIBecar, МДМ Банк и другие.