Диверсификация портфеля: доходность недвижимости за рубежом

Каковы перспективы инвестиционной привлекательности разных стран, обсуждалось 12 сентября на конференции «Диверсификация портфеля: доходность недвижимости за рубежом» Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE.Live. Организаторы мероприятия: Фонд Росконгресс, Минстрой России, Учебный центр Academy of Real Estate (ARE), компания IMMERGITY.  

Экспертов интересовал опыт ведущих стран, инвестиционные тренды, примеры успешных проектов в России и за рубежом, как себя ведут рынки Китая и Европы, как на рынок недвижимости повлияли потрясения текущего года: падение стоимости нефти, мировой локдаун, дешевеющие деньги в Европе и пересмотр налоговых систем и субсидий бизнесу в разных странах.

В конференции приняли участие Александр Шарапов – президент Becar Asset Management; Георгий Качмазов – генеральный директор и основатель Tranio,  Мария Машкин – основатель и директор международного агентства недвижимости LemanDom и Сергей Богданов – управляющий партнёр Hua Hin MM Group.

Александр Шарапов сообщил, что сейчас Becar Asset Management строит новый коливинг-проект в Дубае, $250 тыс. компания вложила в американские проекты. На правах модератора Александр Шарапов дал совет тем, кто только собирается покупать недвижимость за рубежом: «Когда смотришь на Запад, кажется, что там все честные и замечательные, а потом выясняется, что и там много обмана. Например, гарантируют 8% годовых в  Лондоне, а потом узнаешь, что это массовый обман в Лондоне: гарантии есть, но никто их не исполняет. Чтобы успешно инвестировать, нужны опыт, знания, которыми будут сегодня делиться участники конференции».

            Мария Машкин провела обзор инструментов для инвестирования, порога входа в проекты, по традиции сделав акцент на Тайланде. Прежде чем покупать недвижимость, она посоветовала учитывать круглогодичность краткосрочной аренды и локацию. «Если мы рассматриваем инвестицию в островную Грецию, то доход от аренды будет только на протяжении 4-5 мес., – заметила Мария Машкин. – В Европе я бы рекомендовала начинающим обратить внимание на локации рядом с достопримечательностями, историческим и культурным наследием, они приносят максимальную ставку капитализации».  В Азии культурное наследие не такое большое, здесь спикер обратила внимание на круглогодичные морские курорты, особенно с развитой инфраструктурой, например, Пхукет, где максимальная ставка капитализации – у недвижимости в пешей доступности к морю. Мария Машкин назвала конкретные цифры, говоря о бюджете и пороге входа: 200-300 тыс. евро у квартир в Европе с близостью к достопримечательностям, где понадобится порядка 30 тысяч евро на ремонт. В Азии точка входа от 100 тыс. долларов, если речь идет о недвижимости  от застройщика с ремонтом. «Обязательно нужно обратить внимание на содержание и налоги, – сказала участница конференции. – В Европе налоги выше, чем в Азии, ежегодные налог на недвижимость в Тайланде был вменен только в этом году и составил 0,3%». Спикер призвала не верить гарантиям получить доход в Азии 7-10% годовых. «В рекламе не прописываются расходы, – пояснила она, –  коммунальные, налог на доход физического лица. Реальный доход – 4-5% годовых, что я считаю хорошо и стабильно. Кроме того, в пользу Азии говорит и то, что в Таиланде не требуют  доказательства происхождения средств для инвестиции. Нужно просто перевести на счет застройщика, это большой плюс».

Георгий Качмазов объяснил, чем ему нравится Европа, куда его компания инвестирует уже десять лет, работая преимущественно с Германией и Грецией. Она ближе, логистически удобнее. К тому же Германия – крупнейшая экономика Евросоюза, где идет долгая политика дешевых ипотечных ставок, в связи с чем цены растут. «У нас больше тысячи совершенных сделок, мы фокусируемся на жилье и апартотелях, – сказал Георгий Качмазов, – Реальность такова, что качественные объекты в центре города дают прибыль 2,5 %, на периферии побольше, то есть рынок перенасыщен капиталом. В крупных городах никто ничего не продает, ипотека – порядка 1%. Местные могут получить порядка 80% стоимости объекта, и это главный драйвер, который создает рост цен и ликвидность». В пандемию цены продолжили расти, снизились только в сегмента отелей, и именно там сейчас главные интересы Tranio. «В проектах с реновацией мы видим реалистичную задачу доходности в 6%, – сказал докладчик, –  чистыми, за вычетами налогов. Стройка с нуля, где риска больше, доходность доходит до 12-15%, за вычетом расходов на профессиональную управляющую команду и налоги». Спикер нашел ликвидность Европы очень хорошей. Девелоперы продают квартиры, инвесторы ищут дистресс, хотя его мало – когда цена падает на 20% по причине того, что что-то нужно починить, наладить. Перспективен дистресс в жилье и коммерции. «Наш основной фокус – Германия и в последнее время Испания и Италия, – сказал Георгий Качмазов. – Сделки мы ищем там,  где люди спят. Германия по-прежнему надежна в инвестировании». Под конец выступления докладчик посоветовал новичкам рынка

сначала сформулировать цели и только потом инвестировать: понимать риск-профиля инвестиции, провести экспертизу для реализации разных стратегий, особенно в части отношений с банками и налоговой структурой.

Сергей Богданов рассказал про азиатский  рынок и его вектор развития: «Правительство Тайланда и бизнес-сектор 3 года назад приняли программу благоустройства зоны, повышенного внимания к туризму. В центре – город Хуахин, лучший город мира для пенсионеров. Он бурно развивается, куда зашли крупные гостиничные сети: Mariott, Holiday Inn, Intercontinental с квартирами лакшери уровня. Медицинский туризм и дома престарелых также развиваются. Внимание к этому на высоком уровне становится привлекательным для частных инвесторов и крупных игроков». Он отметил повышение интереса к медицинскому туризму Таиланда, и внимание к вопросам здоровья становится привлекательным для частных инвесторов и крупных игроков.

Подводя итоги конференции, Александр Шарапов сделал небольшой прогноз на развитие туристических потоков в связи с Covid-19 и самых перспективных тенденций. «Пандемия больше похожа на ситуацию на рынке недвижимости после трагедии 11 сентября, когда говорили, что в небоскребы не будут инвестировать, – сказал модератор. – Туристические потоки будут продолжать расти, причем набирая темпы. Раньше она росли на 7-10% в год. Они начинают расти, как только в стране появляется средний класс. Также будут расти  ковокинги и коливинги, отельный бизнес очень интересен. Человек, делающий инвестицию, – созидатель, желаю всем доходных приобретений».

Среди партнеров PROESTATE.Live: официальный партнер – Мосинжпроект; партнеры – ANT DEVELOPMENT, «ЮгСтройИмпериал»; официальные партнеры сессий – группа компаний «А101», Colliers International Group Inc.; партнер сессии – Cushman & Wakefield.

Официальный сайт мероприятия: proestate.ru.

Фонд Росконгресс – социально ориентированный нефинансовый институт развития, крупнейший организатор международных, конгрессных, выставочных, деловых, общественных, спортивных мероприятий и событий в области культуры.
Фонд учрежден в 2007 году с целью содействия развитию экономического потенциала, продвижения национальных интересов и укрепления имиджа России. Фонд всесторонне изучает, анализирует, формирует и освещает вопросы российской и глобальной экономической повестки. Обеспечивает администрирование и содействует продвижению бизнес-проектов и привлечению инвестиций, способствует развитию социального предпринимательства и благотворительных проектов.
Мероприятия Фонда собирают участников из 208 стран и территорий, более 15 тысяч представителей СМИ ежегодно работают на площадках Росконгресса, в аналитическую и экспертную работу вовлечены более 5000 экспертов в России и за рубежом. Установлено взаимодействие с 129 внешнеэкономическими партнерами, объединениями промышленников и предпринимателей, финансовыми, торговыми и бизнес-ассоциациями в 69 странах мира.
roscongress.org