Девелопмент Ленинградской области: итоги года

Участники дискуссии «Строительная отрасль Ленинградской области: стратегия развития и регулирование», которая состоялась в рамках Всероссийского форума «Устойчивое развитие», подняли вопросы, касающиеся не только региона, но и девелоперской отрасли в целом. Главной темой стал переход застройщиков на проектное финансирование и проявившиеся в этой сфере проблемы.

Модератором встречи стал Дмитрий Некрестьянов, адвокат, к.ю.н, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры».

Участники дискуссии:
Никита Стасишин, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Антон Мороз, вице-президент Санкт-Петербургской ТПП, вице-президент, член совета НОСТРОЙ
Алексей Расходчиков, сопредседатель фонда «Московский центр урбанистики «Город», заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» (правительство Москвы)
Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского отделения общероссийской общественной организации «Деловая Россия»
Юрий Грудин, генеральный директор инновационно-строительной компании Formula City
Виктор Прядеин, исполнительный директор НОСТРОЙ
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»
Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при ЛОРО Деловая Россия, первый заместитель генерального директора Регионального курорта Gatchina Gardens.

Организаторы дискуссии подготовили сюрприз – незаявленное участие Никиты Стасишина, который в режиме онлайн ответил на множество вопросов участников, выслушал их предложения и попутно назначил встречи. Присутствующих интересовали пути решения проблем в проектном финансировании, которые стали уже очевидны. Так, замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации обещал поддержку во введении поэтапного раскрытия эскроу-счетов и в корректировке инструкции ЦБ №590. «Она регулирует андеррайтинг проектов и также дает возможность снизить процентную ставку по проектному финансированию. Если застройщик верно просчитал проект, ставка может снизиться до 2% годовых», – пояснил Никита Стасишин.

Однако, по его словам, согласно этой же инструкции, банки не кредитуют низкорентабельные проекты. Поэтому Минстрой РФ запускает отдельную программу по субсидированию низкомаржинальных проектов. Кроме того, в перечне мер поддержки девелоперов – инфраструктурные облигации для строительства магистральных сетей, подготовка земельных участков и др.

Несмотря на спад в отрасли Никита Стасишин настроен оптимистично: «Снижение количества ДДУ – конечно, ненормальная ситуация. Думаю, это связано в первую очередь с пандемией, и к концу года ДДУ с ипотекой будет больше или столько же, сколько было в конце 2019-го».

Темой выступления Алексея Расходчикова стали исследования, которые меняют экономику проектов. По его словам, сегодня одной из ключевых тем и выхода из кризиса, и развития территорий становится реализация крупных инфраструктурных проектов, таких как международные транзитные коридоры «Запад – Восток» и «Север – Юг». Такие проекты как трасса Москва-Казань способны значительно повысить уровень экономической связанности городов. В числе прочих правительство РФ ставит перед девелоперами задачи обеспечения комплексного развития территорий. Речь идёт не просто о КРТ, а о по-настоящему многофункциональных проектах, убежден Алексей Расходчиков:

«Понятно, что качественные проекты, многофункциональные сложны для застройщика и требуют государственной поддержки. Но если построили – продали – забыли – это одна история. Другая – когда компании берут построенные ими объекты в управление. Тогда вопросы качества становятся более важными и экономика проектов иначе выглядит. Сегодня мы наблюдаем что многофункциональные территории оказались более устойчивыми в кризис. Территории, на которых грамотно сочетается – ритейл, офисы, жилье – демонстрируют лучшую экономику, чем моно-проекты. Но есть проблема: мы неправильно считаем экономику таких проектов. Мы считаем все, кроме людей. Как только начинаем считать людей, с учетом точек притяжения возникает другая картина».

Проблема подсчета заинтересовала участников дискуссии. По словам Алексея Расходчикова, для точных подсчетов всех групп людей – жителей, работающих на данной территории и посетителей инфраструктурных объектов – можно использовать данные сотовых операторов, Big Data и т.д.

Александр Демин согласился: и на загородном рынке драйверами развития становятся новые по качеству проекты, однако, по его словам, «собственники земли не готовы инвестировать даже в инженерку».

Антон Мороз рассказал о ситуации в Ленобласти, которая складывается после периода самоизоляции. «Ленобласть достойно прошла этот период», – заявил он. Ситуацию в Петербурге он также оценивает положительно: Ленобласть занимает сейчас второе место в стране по продажам строящегося жилья, в Петербурге хорошая динамика по выводу на рынок новых проектов.

В то же время пока Ленобласть отстает от плана ввода жилья в рамках нацпроекта. План на 2020 год составляет 3,284 млн кв. м. По состоянию на 1 августа текущего года введено 1,153 млн кв. м. По прогнозам, к концу года будет сдано 2,397 млн кв. м. «Отставание достаточно большое», – констатирует Антон Мороз.

По его словам, причина – отказ руководства региона от «гонки»: в рамках нацпроекта предполагается создавать комфортную среду.

В свою очередь, НОСТРОЙ сформулировал ряд предложений по устойчивому развитию территорий области. По словам Антона Мороза, предложено увеличить долю ИЖЧ, синхронизировать программы по развитию Ленобласти и Петербурга, пересмотреть ценовую политику выкупа социальных объектов и проч.

Участников дискуссии заинтересовала проблема увеличения доли ИЖС. «Основная проблема перехода рынка к ИЖС – отсутствие поддержки. До наступления пандемии мы не успели провести уже готовые решения. И сейчас чувствуем противодействие Минфина. Задача – довести соотношение многоквартирных и индивидуальных домов 50/50», – пояснил Антон Мороз.

Участники дискуссии также затронули проблему арендного жилья. По мнению Дмитрия Некрестьянова, для развития этого сегмента нужны либо длинные дешевые деньги, либо государство должно выступать собственником. Однако в этом случае, полагает он, будет создана очередная госкорпорация, совершенно непрозрачная. А главное, говорит Дмитрий Некрестьянов, необходимо прекратить приватизацию жилья: «Приватизация убивает арендное жилье».

Юрий Грудин также указал на вариант государственных субсидий на аренду.

Максим Жабин и Юрий Грудин, как практики девелопмента, рассказали о работе по схеме эскроу.

Как утверждает Максим Жабин, прибыль у компании не сократилась после перехода на эскроу-счета. А нагрузка на квадратный метр при проектном финансировании составила 3,5 тыс. рублей.

«Мы первыми в СЗФО открыли эскроу-счета и первыми месяц назад раскрыли их. Средств хватило, чтобы погасить и тело кредита, и проценты по кредиту. Теперь готовимся работать по-новому. Банк будет финансировать 100% стройки, а развитие территории будем финансировать из собственных средств», – пояснил Максим Жабин.

Юрий Грудин наблюдает укрупнение рынка и ждет продолжения этого процесса. Пока банки и застройщики притирались друг к другу. Но теперь банки все активнее проникают на строительный рынок. «И это мы только начали», – констатировал он.

Максим Жабин предположил, что можно вместо проектного финансирования воспользоваться альтернативными источниками – облигационными займами, опционами, ЗПИФН. К сожалению, признали участники дискуссии, это, как правило, дорогие деньги.

Дмитрий Панов в своем выступлении отметил меры господдержки строительного рынка – льготную ипотеку под 6,5% годовых, субсидирование ставок по проектному финансированию. Однако отметил пагубное действие инструкции ЦБ №590. Банки охотно предоставляют проектное финансирование проектом с маржой в 20% и более. Но, по сведениям Дмитрия Панова, в России всего несколько регионов, кроме Москвы и Петербурга, могут похвалиться проектами с доходностью 20-25%. «Девелоперы не могут начать строительство десятков миллионов квадратных метров. Девелопмент становится нерентабельным. Мы («Деловая Россия» – ред.) выступили с предложением снизить порог рентабельности до 10-15%», – заявил он.

Виктор Прядеин также затронул банковскую тему. В числе прочего участников рынка волнует вопрос: почему на рынке проектного финансирования представлены всего полтора десятка банков, при этом до 80% средств выдают три крупных банка. В то же время проценты по кредитам достаточно высоки: «Банки обещали ставки в 2-4% годовых, в действительности это 6-7%. Кроме того, они навязывают застройщику дополнительные комиссии. Но как на потребительском рынке мы раньше добились, чтобы банки указывали эффективную ставку, так, надеюсь, и сейчас добьемся». Хотя, указывает Виктор Прядеин, «ЦБ говорит: мы не вмешиваемся».

Также разговор шел о потребительском терроризме, хотя Виктор Прядеин не согласен с этим недавно появившимся термином. По его словам, в целом ряде регионов получил распространение «бизнес»: на застройщиков пишут заявления, покупатели специально не принимают квартиры вовремя, появились странные эксперты, которые советуют дольщикам не принимать квартиры и т.д. В результате идет срыв сроков передачи, застройщикам выставляют неустойку, суды становятся на сторону дольщиков. «Размеры неустойки достигают до половины стоимости квартиры. Нужна нормативная база по деятельности экспертов», – резюмировал Виктор Прядеин.

Кроме того, НОСТРОЙ предлагает оптимизировать налоговую нагрузку на застройщиков, в частности, исключить инфраструктуру из налогооблагаемой базы до передачи объектов конечному пользователю (таковыми, как правило, выступают муниципальные образования). Также предлагается снизить налоги на непроданные квартиры и сокращать налоговую базу, если застройщик вкладывается в инфраструктуру.

В качестве резюме остается добавить: пока полной гармонии между банками и застройщиками в эскроу-схеме не случилось. Застройщики указывают на уже обозначившиеся проблемы. Общественные организации строительного рынка и Минстрой России знают о них и предпринимают усилия по корректировке законодательства. Но до совершенства еще очевидно далеко.

Генеральным партнёром дискуссии выступило АО «Мосинжпроект». Партнёр – строительная корпорация «ЛенРусСтрой».

Официальный интернет-партнер – портал Restate.ru. Информационные партнёры: порталы BSN.ru, BN.ru, Arendator.ru, Urbanus.ru, издание Коммерсантъ Санкт-Петербург.

Контакты
Мирзалиева Кристина
pr.msk@proestate.ru