Какие стратегии управления складами эффективны в сложившейся неблагоприятной экономической ситуации, эксперты рынка обсудили на конференции «Управление складом», организованной Учебным центром Academy of Real Estate (ARE). Мероприятие прошло при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и компании PROEstate Events.
В сегменте складской недвижимости наступили трудные времена: количество сделок существенно упало, регионы «притормозили», доля вакантных площадей выросла, арендаторы «давят» рублем и диктуют собственникам свои условия.
«В первом квартале 2015 года по сравнению с тем же периодом 2014 года количество сделок сократилось на 35%, при том что большая их часть – около 80% – приходится на Москву и область, – говорит Вячеслав Холопов, партнер и директор по офисной и складской недвижимости компании Knight Frank (Россия и СНГ). – В московском регионе доля вакантных площадей выросла с 1-2% до 10%. Девелоперы не готовы подписывать долгосрочные контракты с рублевой индексацией, а ждать долларовых расчетов в ближайшие два-три года бессмысленно».
Очевидно, что в сегменте складской недвижимости сложился ярко выраженный «рынок арендатора». В такой ситуации девелоперам становится все сложнее удержаться на плаву. Своим «антикризисным» рецептом поделился Илья Проничкин, начальник управления по работе с арендаторами ООО «МЛП»: «В этом году многим резидентам мы не индексировали ставки, предоставляли отсрочки платежей, переводили с предоплаты авансовых платежей на постоплату. При этом, мы не принимали решений о каких-либо послаблениях, основываясь лишь на криках о помощи: любая скидка предоставлялась путем анализа финансовой отчетности. Мы запрашивали баланс и изучали деятельность компании за четыре квартала, смотрели ее оборот, ситуацию с кредитами. На самом деле шаблонных универсальных решений не существует, необходимо к каждому арендатору искать индивидуальный подход».
В кризис собственники складской недвижимости как никогда ориентируют свой бизнес на снижение затрат. «Чтобы оптимизировать расходы, можно временно перейти на ответную эксплуатацию, которая включает регламентное и аварийное обслуживание, а также мобильные бригады, – говорит Ольга Гаврилова, заместитель директора по работе с клиентами компании MD. – Если грамотно подойти к этому вопросу, то экономия составляет 45% от общего бюджета на эксплуатацию. Однако такое решение должно быть временным – на пару месяцев, поскольку оборудование склада нельзя оставлять без присмотра. Собственник сэкономит, однако будет подвержен множеству рисков: отказ от обслуживания систем может повлечь за собой дорогостоящий капитальный ремонт или полню замену оборудования».
Однако есть такие статьи расходов, которые невозможно оптимизировать по крайней мере без дополнительных инвестиций. «Все оборудование, которое влияет на размер операционных расходов должно быть спроектировано еще на этапе строительства складского комплекса. Если ваш склад возведен из качественных материалов и оснащен современным энергосберегающим оборудованием, то вы будете экономить на коммунальных платежах, в противном случае вам нужны инвестиции на переоснащение комплекса, – говорит Артем Пичугов, руководитель департамента управления Radius Group. – На изменения размера операционных расходов влияют масштаб комплекса и количество его резидентов. Когда растет общая площадь складского комплекса, то нагрузка на каждого арендатора снижается. Пустые помещения генерируют затраты на эксплуатацию, поэтому избавляйтесь от вакантных площадей. Необходимо делать все, чтобы привлечь новых арендаторов, потому что это позволит снизить операционную нагрузку для текущих резидентов».
Быстро и дорого сдать в аренду складские площади – задача не из легких, особенно в кризисные времена. По словам экспертов, в такой ситуации не рекомендуется пренебрегать услугами брокеров. «Около 80-90% сделок по аренде площадей от 2 000 кв. м происходит при участии компаний-консультантов, – говорит Александр Перфильев, коммерческий директор направления «Склады и Индустриальная недвижимость» компании Accent Property Management. – Чтобы наладить с ними эффективные отношения, следуйте основным правилам – гарантированно выплачивайте рыночную комиссию, разработайте прозрачную систему регистрации, оперативно принимайте решения. Кроме того, необходимо всегда подписывать агентские договоры и иметь под рукой шаблоны документов – гарантийного письма и коммерческого предложения, чтобы не тратить драгоценное время на бумажную волокиту».
Верный способ оптимизировать издержки – оспорить кадастровую стоимость своего объекта для снижения налоговой нагрузки. «Собственники должны проявлять инициативу в этом вопросе, поскольку государство проводит массовую оценку кадастровой стоимости и при этом не учитывает целый ряд нюансов, – говорит Сергей Казинец, партнер юридической фирмы “АВЕЛАН”. – Можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Если комиссия откажет, то не бойтесь обращаться в суд. Сегодня формируется довольно положительная практика по снижению кадастровой стоимости, ее вполне реально снизить до 50-70%. Вся процедура оспаривания может занять около 7-8 месяцев. Самое главное подать заявление в текущем налоговом периоде, чтобы в следующем году земельный налог был пересчитан. В Москве период действия кадастровой стоимости составляет два года, в других регионах – пять лет».
Уважаемые господа!
Учебный центр Academy of real Estate приглашает принять участие в
ежегодной практической конференции «Маркетинг в недвижимости»
Сегодня, в условиях неопределенности будущего, высокой инфляции и низкой потребительской активности, мы наблюдаем большое количество высококлассных, качественных, но маловостребованных проектов. Перед девелоперами встала непростая задача, как в условиях дефицита спроса и высочайшей конкуренции реализовать их? Как действовать и что предпринять, чтобы выделить преимущества своего объекта на фоне конкурентов? Можно ли воспользоваться кризисом во благо? Какие маркетинговые программы могут стать рецептом выживания в существующих реалиях? Каковы сегодня главные потребительские предпочтения? Как грамотно выстроить программу нового взаимодействия, чтобы сохранить лояльность потребителей и привлечь новые аудитории? В рамках практической конференции «Маркетинг в недвижимости» эксперты отрасли обсудят эти вопросы и постараются совместно выработать стратегии, которые позволят сохранить участникам рынка свой бизнес сейчас и сформировать прочную базу для успешного развития в будущем.
Дата и время проведения: 25 – 26 ноября 2015г.
Место проведения: г. Москва
Адрес проведения: SREDA Loft (Москва, Нижний Сусальный пер., д.5, стр.4, арт-квартал АРМА)
Аудитория: руководители маркетинговых служб компаний, специалисты по рекламе, pr, продажам, работающие в сфере девелопмента и недвижимости (жилой, коммерческой, торговой, загородной)
ПРОГРАММА
25 ноября 2015 г. (1 день)
Тема дня: «Стратегии позиционирования»
10.30 – 11.00 Регистрация участников
11.00 – 12.30 Сессия I. Практическая панель «Анализ и планирование: технологии решительных действий»
- Маркетинг сегодня: новое в методах, подходах и решениях. Современные тренды и тенденции. Специфика применения европейских практик в российских реалиях. Методы, которые работают.
- Эффективный маркетинговый план – каков он должен быть сегодня? Какие программы и инструменты способны обеспечить наилучший результат? Ключевые аспекты планирования, с учетом текущих рыночных изменений.
- Инвестиции в результат: как грамотно разработать и рационально распределить маркетинговый бюджет? В режиме разумной экономии – на что важно обратить внимание и какие факторы необходимо учитывать, чтобы добиться желаемого?
- Анализ конкурентного поля, оценка ресурсов и возможностей компании как основа для эффективного позиционирования.
Модератор:
Никита Журавлев, председатель Правления Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA
Спикеры:
Ольга Муратова, директор по маркетингу и PR компании RD Management
Анна Орлова, директор департамента маркетинга и корпоративных коммуникаций Rose Group
Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality In.Comm
Марина Скубицкая, генеральный директор компании «PR-стиль»
12.30 – 13.30 Ланч
13.30 – 15.30 Сессия II / Мастер-классы
13:30 – 14:30 Мастер-класс «Кризис – время ребрендинга?»
Спикер:
Михаил Горшихин, исполнительный директор SmartUP CG, преподаватель МВА РАНХИГС
- Зачем нужен ребрендинг?
- В чем разница между ребрендингом, реновацией и реконцепцией?
- Как провести грамотный ребрендинг, а как реконцепцию?
- Кризис – время ли для ребрендинга?
14:30 – 15:30 Мастер-класс «Тонкости работы с целевыми группами и рецепты воздействия на них»
Спикер:
Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty
- Принципы работы с вакантными площадями в торговом центре
- «Нетрадиционные» решения в кризис
- Способы привлечения покупателей и увеличения товарооборот торгового центра
- Как сформировать план продаж жилого комплекса: удержать стоимость квадратного метра и обеспечить оборот?
- Какие акции эффективнее?
- Индивидуальный подход к покупателю: секреты привлекательности
15.30 – 16.00 Кофе-брейк
16.00 – 18.00 Сессия III. Практическая панель «Продажи: механизмы стабилизации и развития»
- Анализ изменения потребительских предпочтений на фоне сложившейся экономической ситуации: – в жилой недвижимости; – в коммерческой недвижимости
- Грамотный product-management на этапе планирования. Ключевые принципы построения эффективных продаж. Способы оптимизации традиционных методов и их адаптация к условиям текущего рынка. Новые решения и приемы.
- Возможности формирования спроса на рынке жилья сегодня. Как «упаковать» свой продукт, чтобы повысить его привлекательность и востребованность? Эффективные средства стимулирования продаж в условиях низкой потребительской активности.
- Технологии аниткризисного управления продажами компании-застройщика.
- Партнерские программы как эффективная антикризисная стратегия для девелоперов: co-marketing и иные формы взаимовыгодного сотрудничества. Условия и принципы работы таких схем?
Модератор:
Ольга Гусева, коммерческий директор «МИГ-Недвижимость»
Спикеры:
Екатерина Кузнецова, директор по работе с клиентами TNS Россия
Леонард Блинов, заместитель генерального директора, директор по маркетингу Urban Group
Изабелла Атоян, директор департамента маркетинга и PR Knight Frank
Вадим Сидоров, к.э.н., директор ООО «Имп Инжиниринг», преподавать факультета экономики недвижимости РАНХ и ГС
Елена Гогоберидзе, PR-директор «БЕСТ-Новострой»
26 ноября 2015г. (2 день)
Тема дня: «Стратегии реализации»
10.30 – 11.00 Регистрация участников
11.00 – 13.00 Сессия I. Практическая панель «Реклама: хитрости разумной экономии»
- Эффективная рекламная кампания на высококонкурентном рынке. Сравнительные характеристики инструментов продвижения по принципу «цена – результат». Выбор наиболее действенных инструментов продвижения для различных сегментов недвижимости.
- Адаптивная рекламная кампания. Использование HADI-циклов.
- Практичная рекламная кампания: грамотное планирование и оптимизация рекламного бюджета. Экономия без потери качества. Возможные каналы бесплатной рекламы. Тонкости работы с подрядчиками.
- Построение репутации застройщика и объекта – классические и новые каналы.
- Тендер как инструмент оптимизации рекламного бюджета. Особенности организации и проведения. Принципы подбора участников конкурса. Как грамотно сделать базовый расчет стоимости услуг на этапе формирования конкурсной документации? Полезные рекомендации по подготовке оферты и ТЗ. Критерии выбора участника: только ли цена – решающий фактор, и как объективно оценить качество потенциальных услуг?
- Оценка коммуникативной эффективности до-, во время- и после рекламной кампании. Ключевые принципы на каждом этапе процесса. Оптимальные методы прогнозирования и оценки результатов.
Модератор:
Юрий Карамаликов, директор по бизнес-коммуникациям ГК МИЭЛЬ
Спикеры:
Антон Луньков, руководитель отдела контекстной рекламы MediaProNet
Николай Архипов, руководитель группы продаж КА Smart Media
Елена Малеженкова, директор Департамента маркетинга и PR девелоперской компании «Химки Групп»
Андрей Игнатов, управляющий партнер Kestler&Wolf
Екатерина Беспалова, руководитель отдела по работе с клиентами Media-Storm, Communication group
Иван Подкова, управляющий партнер, «Точка Опоры. Ваш отдел маркетинга»
13:00 – 14:00 Ланч
14:00 – 16:00 Сессия II / Мастер-классы
14:00 – 15:00 Мастер класс 1 – «Все гениальное – просто»: креативные хитрости, нестандартные решения и новые форматы продвижения.
Спикер:
Руслан Тумалиев, директор по развитию Media108
15:00 – 16:00 «Digital: цифровые и интерактивные технологии на службе современной рекламы»
Спикер:
Олег Кельник, генеральный директор интерактивного агентства Kelnik
- Мечта в кармане или телепортация к клиенту
- Квартира в смартфоне с управлением взглядом
- 3D-Stereo-оригами – новый формат рекламного материала по цене буклета (на мастер-классе будут разыграны 3 комплекта)
16:00 – 16:30 Кофе-брейк
16:30 – 18:00 Сессия III. Практическая панель «Internet-реклама: сила ресурсов всемирной сети»
- Возможности современных технологий онлайн-продвижения для рынка недвижимости. Как грамотно и рационально выстроить Internet-коммуникацию на фоне многообразия инструментов?
- Поисковая оптимизация и контекстная реклама: новые резервы привычных методов.
- Digital-консалтинг: как повысить конверсию в контакт не меняя бюджет и подрядчика?
- Как максимально точно находить ЦА в интернете и платить только за целевые клики?» – на примере нового продукта для рынка коммерческой недвижимости от Арендатор.ру.
- Работа в социальных медиа. Стратегии онлайн-позиционирования для девелоперов. Наиболее эффективные ресурсы для продвижения, с учетом отраслевой специфики. Удачные практики работы с соцсетями.
- Оценка эффективности интернет-рекламы в сфере недвижимости. Определение и отслеживание KPI интернет-размещений для оптимизации рекламного бюджета и роста продаж.
Модератор:
Надежда Русина, директор по работе с клиентами, Laika Digital
Спикеры:
Александр Кривонос, директор по развитию Digital-Mind
Михаил Денисов, генеральный директор, Аллока
Александр Слободской, технический директор Ichance
Павел Курышкин, эксперт по продажам портала Арендатор.ру
Надежда Русина, директор по работе с клиентами, Laika Digital
Николай Комчароков, генеральный директор компании i-Brand
Контакты:
По вопросам регистрации:
Никита Кисель
+7 (495) 651-61-05, доб. 103
coordinator.msk@proestate.ru
По вопросам участия спикеров в деловой программе:
Ольга Гольцова
+7 (495) 651-61-05, доб. 109
content@proestate.ru
Приглашаем экспертов рынка недвижимости принять участие
в бизнес-туре по инновационным
девелоперским проектам Бразилии
Дата: 24 октября – 4 ноября 2015 года
Города: Рио-де-Жанейро, Сан-Паулу, Куритиба (опционно)
Насыщенная девятидневная программа БТ убедит его участников в том, что Бразилия – не только страна карнавалов и футбола. Сегодня она предъявляет мировому девелоперскому сообществу такие козыри, как Рио-де-Жанейро, принимающий глобальные политические и спортивные форумы, Сан-Паулу, крупнейшая агломерация Западного полушария, попавший в список гигантов обновления благодаря усилиям мэра Жильберто Кассаба, Куритиба, миллионник, изменивший социальный климат с помощью инфраструктурных новаций.
В рамках бизнес-тура участники посетят:
- крупные проекты комплексного освоения территорий, формирующие новые центры Бразильских городов;
- проекты регенерации прибрежных территорий, включающие строительство коммерческой и жилой недвижимости, развитие необходимой инфраструктуры;
- проекты социальной инфраструктуры, направленные на повышение уровня жизни семей с низким доходом. Жилье построено в соответствии с нормами энергоэффективности, устойчивого развития;
- культурно-значимые проекты, которые нацелены на организацию благоприятной городской среды, увеличение потока туристов.
Партнеры:
- Built by Brazil Program – программа, которая создана при поддержке агентства по развитию бизнеса и продвижению инвестиций в Бразилии (Apex-Brasil) и Ассоциации архитектурных компаний Бразилии (ASBEA). Цель программы: представлять талантливых архитекторов из Бразилии на международном рынке, способствовать их продвижению.
- COFECI – негосударственная ассоциация Бразилии, объединяющая 300 компаний – профессионалов в сфере недвижимости. Ассоциация наделена государственным правом лицензировать своих членов.
ПРОГРАММА БИЗНЕС-ТУРА
Воскресенье, 25 октября
Прилет в Рио-де-Жанейро
Трансфер, размещение в гостинице 4*
Адаптация. Ознакомительная экскурсия.
Понедельник, 26 октября
Крупные проекты, привлекающие международный бизнес и меняющие облик города.
Утро:
- Посещение и обзор делового района Рио де Жанейро, презентация рынка недвижимости
Посещение коммерческого здания в деловом районе: EDIFÍCIO CORPORATIVO PORTO BRASILIS – офисное здание с ассиметричными формами и устойчивым дизайном
- Стройка проекта Passeio Corporate – МФК, включает 3 офисные башни и торговый центр
Ланч
День:
- Посещение делового и финансового района Centro Rio de Janeiro
Офисная башня RB12 – здание строится в соответствии с нормами энергоэффективности, устойчивого развития, завершение строительства планируется в конце 2015 года. Башня расположена в центре делового квартала Рио де Жанейро.
- Посещение Ventura Corporate Towers – бизнес центр, прошел сертификацию LEED Gold. TISHMAN SPEYER – девелопер
Вторник, 27 октября
Регенерация прибрежных территорий. Социальные проекты.
Утро:
Ланч
День:
Среда, 28 октября
Предолимпийский Рио и практический полицентризм.
Утро:
Ланч
День:
Четверг, 29 октября
Перелет в Сан-Паулу.
Размещение в отеле
Обзорная экскурсия, этапы развития города.
Посещение одного из самых необычных отелей в мире – Hotel Unique
Пятница, 30 октября
Сан-Паулу – центр деловой и финансовой активности.
Утро:
- Посещение делового района – Avenida Paulista
- Посещение коммерческого здания Cetenco Plaza – управление офисным зданием осуществляется советом собственников, который избирается каждые 2 года. Эффективное управление зданием способствует улучшению его инфраструктуры, повышению качеству услуг для арендаторов.
Ланч
День:
- Посещение офисной башни Infinity Tower, высотой 118 метров. Сплошное остекление здания обеспечивает высокий уровень естественного освещения, а специальная солнцезащитная система позволяет избежать перегрева внутренних помещений.
- F.L 4300 – МФК: жилье и коммерческая недвижимость
- VERA CRUZ PLAZA – коммерческая недвижимость
- Vila Olimpia – МФК премиум класса, включающий жилье, офисную и торговую недвижимость
- Rochaverá Corporate Towers – проект офисной недвижимости
Суббота, 31 октября
Новые формы жилой недвижимости.
Утро:
- Экскурсия по жилому зданию Vertical Itaim – спроектировано в соответствии с нормами энергоэффективности. Архитектурная студия Studio MK27
- Посещение проекта 360° Building – жилое здание, спроектированное таким образом, что каждая квартира максимально обособлена от соседней и является отдельной единицей
- Жилой квартал Heliópolis Social Housing – социальное жилье, проект выполнен в рамках программы реурбанизации бедных районов Сан-Паулу
Ланч
День:
Воскресенье, 1 ноября
Свободная программа.
Возвращение в Россию или перелет в Куритибу.
*ВНИМАНИЕ! В программе возможны изменения
ОБЪЕКТЫ БИЗНЕС-ТУРА*
 |
Проект RB12 – уникальная офисная башня. Здание строится в соответствии с нормами энергоэффективности, устойчивого развития, завершение строительства планируется в конце 2015 года. Башня расположена в центре делового квартала Рио де Жанейро.
Сайт проекта |
 |
Ventura Corporate Towers – крупный бизнес-центр, прошедший сертификацию LEED Gold. Девелопер – компания TISHMAN SPEYER.
Сайт проекта |
 |
The Porto Maravilha project – пример современного девелопмента в области развития инфраструктуры, строительства офисной и жилой недвижимости.
Сайт проекта |
 |
Проект Trump Towers Rio
Сайт проекта |
 |
Hotel Unique – один из самых необычных отелей в мире
Сайт проекта |
 |
Проект PORT CORPORATE TOWER
Застройщик – компания Tishman Speyer
Сайт проекта |
 |
Новые многофункциональные центры Бразилии – на примере современного района Барра в Рио-де-Жанейро
Сайт проекта |
 |
Porto Atlântico – масштабного проект многофункционального комплекса
Сайт проекта |
 |
Infinity Tower – офисная башня, построенная в 2012 году под руководством архитекторов Aflalo & Gasperini
Сайт проекта |
 |
Жилой проект Vertical Itaim – спроектирован в соответствии с нормами энергоэффективности
Архитектурная студя – Studio MK27
Сайт проекта |
 |
Heliópolis Social Housing – масштабный жилой комплекс, выполнен в рамках программы реурбанизации бедных районов Сан-Паулу
Сайт проекта |
 |
Parque Cidade Jardim – самый крупный в Рио проект комплексного развития территории. Включает жилую, коммерческую и торговую недвижимость.
Сайт проекта
Девелопер проекта |
*ВНИМАНИЕ! Список объектов может быть изменен!
ФАКТЫ И ЦИФРЫ
Рынок недвижимости Бразилии представляет интерес для зарубежных инвесторов и покупателей. Подъем на нем продолжается 9-й год. Тенденция роста сохранится и в среднесрочной перспективе. Доходность от коммерческой недвижимости в стране в настоящее время составляет 8,5 %, а от жилых объектов – 5,1 %.
Кроме того, Бразилия является одним из самых привлекательных рынков для инвестиций в сектор аренды. Инвестиции в недвижимость Бразилии являются относительно новым рынком, но цены на недвижимость выросли более чем на 85 % в течение двух лет в Сан-Паулу, седьмом по величине городе в мире по численности населения. Крупные спортивные мероприятия в немалой степени способствуют привлекательности Рио-де-Жанейро. Город в настоящее время растет более быстрыми темпами, чем Сан-Паулу.
Контакты:
По вопросам деловой программы:
Юдина Кристина
+7 (812) 640-60-70
external@proestate.ru
Дмитрий Шаповалов
+7 (495) 651-61-05, доб. 101
exhibition@proestate.ru
По вопросам регистрации:
Анна Рытова
+7 (495) 668-09-37
+7 (812) 640-60-70
salespb@proestate.ru
Назад