Рынок Ленинградской области принадлежит потребителю
25 февраля в Санкт-Петербурге состоялась ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области: скоординированное развитие», организованная PROESTATE Events при поддержке Комитета по строительству Ленинградской области, Российской гильдии управляющих и девелоперов и газеты «Строительный еженедельник». Официальный партнёр – ЮИТ Санкт-Петербург. В рамках мероприятия прошёл круглый стол на тему «Девелопмент жилой недвижимости в Ленинградской области». Основными темами круглого стола стали новые финансовые схемы, дисконт от застройщиков, оптимизация бизнес-процессов и судьба новых проектов в условиях кризиса.
Ипотека остаётся главным инструментом продаж
Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный еженедельник», выступившая в роли модератора, озвучила положительную статистику Ленинградской области по вводу жилья: в конце 2015-го года в Ленинградской области был введен рекордный объём жилья, составивший 1 миллион 800 тысяч м.кв. За первый месяц 2016-го года уже введено 550 тысяч кв. м. жилья, что составляет 30 процентов от годового плана.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рассуждая об основных тенденциях строительства в Ленинградской области, совместила статистические данные Санкт-Петербурга и Ленобласти, согласно которым доля пригородной зоны в общем спросе двух субъектов РФ на жильё составляет 40 процентов. Самой активной территорией Ленинградской области является Всеволожский район – до 90 процентов спроса. Г-жа Трошева подчеркнула, что рынок перенасыщен жильём, так как предложение превышает спрос на 500-900 тысяч кв.м., а в уже сданных проектах остаётся порядка 30 процентов нереализованного жилья.
Гибкая рассрочка, по мнению Ольги Трошевой, перестаёт быть востребованным инструментом: на её долю пришлось 30 процентов сделок в кризисный 2009-ый год, но сейчас это 10 процентов, и снижение продолжается. Ипотека по-прежнему остаётся наиболее интересным и удобным инструментом ¬– на её долю приходится 60 процентов сделок. Со спикером согласились Денис Заседателев, директор по развитию «Ленстройтрест», и Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости», подтвердившие упомянутые 60 процентов и статус ипотеки как основного способа продаж. Анжелика Альшаева добавила, что на данный момент строительный рынок в Ленинградской области принадлежит потребителю: спрос не повышается, предложение растёт, а вместе с ним растёт и конкуренция. Денис Заседателев, в свою очередь, спрогнозировал увеличение сегментации по причине ценовой конкуренции: проекты эконом-класса будут чёткой отработкой себестоимости, в то время как комфорт-класс предложит более качественный продукт, дополнительный сервис и работу с клиентами.
В продолжение темы Ольга Трошева отметила, что разница в цене за квадратный метр между городом и областью составляет порядка 30 тысяч рублей, что довольно существенный аргумент для покупателя, но сомнительный – для застройщика. Кудрово перенасыщено квадратными метрами, Мурино и Девяткино тоже достигли пика застройки, но пока востребованы. Наибольший же интерес представляют формирующиеся территории, такие как Янино и Сертолово. Высокий потенциал Сертолово и Янино отметила и Анжелика Альшаева: «Семь лет назад не было оптимизма по Кудрово, такая же история с новыми территориями, где уже сейчас есть конкуренция».
Застройщики не собираются предоставлять дисконт
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий «Строительный трест», рассказал, что компания сдаёт одно и то же количество жилья, не увеличивая обороты в благоприятное время и не уменьшая – в кризис. Отсюда стабильные 120-150 тысяч построенных и проданных кв.м. В конце 2015-го года падение по всем проектам компании составило порядка семи-восьми процентов, что, по его мнению, можно считать хорошим показателем на общем фоне. С другой стороны, остальные участники дискуссии отметили, что показатели их компаний тоже незначительно упали за последние два-три года.
Анзор Берсиров поставил во главу угла качество строительства и посоветовал тщательно продумывать квартирографию. «Проекты с «мелконарезанными студиями» − не самое удачное предложение: они популярны для инвестирования, но инвесторов нет, а покупатели избавляются от студий», − аргументировал г-н Берсиров и предложил альтернативный подход, выраженный в проекте NEWПИТЕР: на территории, до того не имевшей развития, формируется новая и комфортная среда обитания.
По поводу дисконта застройщики высказались скептически, сославшись на сложную экономическую ситуацию. «В Санкт-Петербурге такая же ситуация, как и в Ленинградской области: себестоимость везде растёт, стабилизировать этот процесс сложно, а значит, дисконт невозможен», –поделился своим мнением Виктор Тарасов, директор по строительству ГК «РосСтройИнвест». Ольга Трошева, со своей стороны, предположила возможность дисконта на формирующихся территориях, а Денис Заседателев в качестве альтернативы предложил расширенное товарное предложение.
У застройщиков выработался иммунитет к кризису
Денис Заседателев, заявил, что, несмотря на статус формирующейся территории, в Янино реализуется проекты городского типа, в то время как Гатчина – это локальный проект на локальном рынке, развивающийся по другим принципам. С ним согласился Олег Барков, генеральный директор Hansa Group, подтвердивший, что территории, расположенные при КАДе и даже за ней, относятся к городскому рынку, в то время как Павловск и Гатчина являются региональными рынками. Доказательством того служит разница в типе застройки этих территорий: в сверхпопулярном Всеволожске реализуются жилые проекты городского формата, а на «дальнем рынке» − таунхаусы и малоэтажное строительство. Но г-н Барков опроверг мнение о том, что локальный рынок не интересен для крупных застройщиков по причине высокой конкуренции: «Да, в зоне пяти километров реализуется 35 проектов, но при ближайшем рассмотрении большинство из них демонстрирует крайне низкое качество, что в сухом остатке даёт нам три-четыре конкурентоспособных проекта». Именно безупречное качество, по мнению спикера, станет основным трендом грядущего года, который поможет выжить строительным компаниям – в этом с ним согласились все участники дискуссии.
Особое внимание было уделено теме оптимизации бизнес-процессов в условиях кризиса. Олег Барков поставил в пример опыт собственной компании по формированию «нераздутого» взаимозаменяемого штата и подбора отдельной команды под каждый проект. Анзор Берсиров отметил, что в нынешней ситуации нельзя уменьшить себестоимость, необходимо сохранить её на прежнем уровне, но делать это разумно: «Нельзя экономить на отделке, окнах и лифтах – всем тем, с чем жилец будет непосредственно сталкиваться». С ним согласилась Анжелика Альшаева, посоветовав искать экономию не в отказе от отделки, а в сфере безукоризненной работы с покупателями: «Кризис открывает резервы для дальнейшего развития компании, обнажает то, что сможет выделить её из числа других».
Спокойное отношение к кризису продемонстрировал и Виктор Тарасов: «Мы работаем в условиях непрекращающегося кризиса уже лет двадцать, выработался иммунитет». Но г-н Тарасов не разделил оптимизма Анзора Берсирова по поводу себестоимости строительства, заявив, что можно сохранить качество, но себестоимость не удержать. Он напомнил коллегам о том, что для привлечения покупателя важна не только локация, но и рейтинг доверия к застройщику. Именно поэтому необходимо сдавать проекты в срок, а то и раньше, и давать покупателю как можно больше опций и возможностей.
В заключение, Олег Барков попросил государство не принимать необдуманные законы и не вносить поспешные и вредящие поправки в уже работающие механизмы. С ним согласился Виктор Тарасов, заметивший, что перед принятием новых законов и поправок государству не помешало бы проконсультироваться с бизнес-сообществом, а не накладывать на переживающий тяжёлые времена бизнес дополнительные обязательства по инфраструктуре.
Дополнительная информация:
Анна Ткачева
8 (812) 640 60 70
assistant@proestate.ru