Рождественский саммит 2008 «Итоги развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга»

Никто не знает ситуацию на рынке

Строители, девелоперы, управляющие недвижимостью, банкиры и консультанты обсудили влияние мирового финансового кризиса на российский рынок недвижимости в рамках Шестого Рождественского саммита ГУД. По общему мнению участников, «дно кризиса» наступит уже в начале 2009 года и быстро не закончится.

В мероприятии приняло участие более 140 человек из Москвы, Петербурга, Саратова, Екатеринбурга, Новосибирска. Саммит прошел при поддержке ИД «Недвижимость и строительство Петербурга».

Одним из модераторов саммита выступил президент Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский, который открыл панельную дискуссию вопросом о том, можно ли определить в сегодняшней ситуации признаки «дна»?

По мнению генерального директора Colliers International St.Petersburg Бориса Юшенкова, «дно» достигнуто уже сейчас и вопрос в том, когда начнется подъем «со дна». Эксперт считает, что это произойдет с началом положительного тренда в ценах на нефть, который должен повлечь за собой подъем рынка ценных бумаг и всех остальных сфер экономики. Рост цен на нефть связан с состоянием основного потребителя нефтепродуктов – экономики США.

В свою очередь, Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg считает, что рынок еще не начал свое падание. «Падение производства зафиксировано первый месяц, девальвация рубля не окончена. Мы не видели кривых, направленных вниз, ни по объемам, ни по ставкам аренды, ни по ценам продаж. Да, есть отдельные скидки, отдельные дисконтные кампании, но это не носит массовый характер», – сообщил эксперт. «В феврале-марте 2009 года мы поймем скорость, с которой падаем. И, к сожалению, собравшись через год, мы констатируем, что достигли «дна»», – добавил он.

Президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин заявил, что в существующих условиях давать какие-либо оценки сложно. «Если говорить о конкретных цифрах, то цены на ликвидную недвижимость, находящуюся в городской и федеральной собственности (не земельные участки и не «незавершенка»), за последние месяцы упали в среднем на 30%. На земельные участки и объекты, требующие больших инвестиций, – на 50-70%. Но все же «дно» пока еще недостаточно подтверждено реальными сделками» – сообщил эксперт. Государственная экспертиза, по словам Михаила Зельдина, должна занимать сегодня консервативную позицию, поскольку у государства нет необходимости продавать недвижимость на падающем рынке.

Ему возразил Александр Ольховский: «Если государство предполагает формировать бюджет, в том числе и за счет реализации земельных участников и объектов, которые ему принадлежат, то оно должно предлагать реальную стоимость. Не возникнет ли здесь дисбаланс между справедливой рыночной ценой, готовностью компаний приобретать эти активы и консервативной позицией государства, которая приведет в результате к отсутствию таких сделок?»

На этот вопрос ответил генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков. Он полагает, что проблема не в завышенной цене, а в отсутствии информации, на основе которой можно сделать выводы о «справедливой» цене. «У нас налажен информационный обмен с Фондом имущества, скудные данные к нам поступают. Но, к сожалению, по ним нельзя пока делать однозначных выводов, и уж тем более, нельзя определить какой дисконт нужно сделать: 10, 15 или 50%. Я обращаюсь к Гильдии управляющих и девелоперов, как к общественному объединению и к профессионалам рынка недвижимости: необходимо выработать формат обмена информацией о реально проходящих сделках. Это не вынужденные продажи, а это именно сделки, на которые можно ссылаться, и оценивая которые можно говорить о действительно рыночных факторах».

Объясняя свое видение «дна», вице-президент холдинга RBI Михаил Возиянов затронул вопрос стоимости земельных участков. «Давайте разделим «дно» на два, поскольку они разные. «Дно», связанное с земельными участками, которое наступит летом 2009 года, и «дно» квартир, – предложил эксперт. – Если брать за планку цены лета 2008 года, то на данный момент можно говорить об их снижении на 50%. Цены на квартиры (в рублях) в среднем понизились на 10%, дальше они упадут еще на 5-10%». Также, по мнению Михаила, чтобы девелопмент был экономически эффективным, цены на землю должны упасть не в 2 раза, как сейчас, а в 4-5 раз в зависимости от класса объекта: элит и бизнес-класс – в 4 раза, массовое, типовое жилье – в 5 раз. «Если в сентябре на торгах Фонда имущества цены составляли 600 долларов, то целесообразная стоимость покупки земли летом или осенью 2009 года это должно быть уже 150 долларов за квадратный метр».

Что касается цен на жилье, то эксперт не исключает, что «стрессовые продажи» девелоперов, когда люди вынуждены продавать землю, чтобы хоть как-то погасить долги, ухудшение ликвидности, падение производства, повешение безработицы и экономики в целом приведут к тому, что рынок будет падать. В свою очередь вице-президент ГУД, Член Совета директоров холдинга Setl Group Вячеслав Семененко заявил, что компания не готова публично озвучивать цены на жилье. Его комментарий свелся к тому, что «реальные» цены наступят на рынке летом. Тогда же станет понятно – сколько потребителей осталось на рынке жилья, сколько есть платежеспособных арендаторов, и каким будет объем ввода жилья и коммерческой недвижимости. «Объем жилья в 2009 году сократится на 30%. Кроме того, государство скупит практически весь ликвид жилья».

Как сообщил генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» Матвей Закашанский, цены на квартиры компании с августа 2008 года снизились на 10-12%. В декабре было продано в 3 раза больше квартир, чем за весь ноябрь. Отдельные малоликвидные квартиры продавались и со скидкой 25%, но на большинство давалась небольшая скидка и длительная рассрочка с процентной ставкой. По его мнению, вскоре продажные цены вплотную «упрутся в себестоимость». «Строительные материалы относительно лета подешевели на 30%, но СМР – это только 45-55% расходов в зависимости от проекта, поэтому удешевление материалов даст только 12-15-процентное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20-процентное увеличение цены со стороны монополистов за подключение к энергоисточникам. Сокращение зарплаты происходит, но это максимум 20%. Что дальше? Это уже зависит от финансовой точности и стратегии каждой конкретной компании: либо уйти с рынка, все распродав и рассчитавшись с кредитом, либо остаться на нем и искать какие-то ресурсы. Но мы с сентября не можем получить ни одного крупного кредита, несмотря на то, что Кредитным комитетом Сбербанка кредит был ободрен, но по каким причинам не выдан до сих пор непонятно. Соответственно, темпы строительства, которые зависят только от текущих продаж, снизились. Мы достроим объекты с готовностью на 85-95%, но все новые проекты заморожены. При такой стоимости денег строить вообще нет смысла, лучше всем идти в отпуск», – заявил эксперт.

С ним согласен и Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема»: «При цене на деньги в 20% вообще непонятно зачем заниматься строительством жилья, бизнес-центров. Покупка земли начнет происходить, и девелоперы начнут что-то строить, когда деньги станут дешевле, потому что невозможно заниматься бизнесом, рентабельность которого ниже процентной ставки. Вот мы этого все и ждем. А когда это произойдет, никто не знает. Что тут можно сделать? Ничего. Может быть, если будет проседание доллара относительно евро, тогда деньги потекут со счетов в реальный сектор».

Генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков предложил участникам Рождественского саммита вспомнить труд Карла Маркса «Капитал», в частности, формулу «товар-деньги-товар». «Из этой формулы в последнее время слово «товар» было вымыто, товаром стали сами деньги. Оценивать, сколько стоит реальный товар, такой как недвижимость, банкам было сложно, – сообщил он. – Но потом они проснулись и вспомнили о проектах: в декабре месяце мы получили несколько звонков от банков. Правда, это были иностранные, а не российские банки, банки Мальты Италии и Венгрии».

Александр Ольховский, президент ГУД, вице-президент ВТБ заметил, что есть сегменты, которые банки понимают лучше, чем специфику девелопмента. «Это, прежде всего, финансовый рынок и фонды. И сейчас облигации крупных зарубежных банков дают нашим кредитным учреждениям больше дохода, чем проектное финансирование. И тем более рынок недвижимости, где все весьма неясно. На росте рынка – да, недвижимость и все с ней связанное дает больше дохода. А сейчас у банков есть более выгодный инструментарий для вложений. Поэтому я вас уверяю, что ни один крупный банк – Сбербанк, ВТБ или Райффайзенбанк, не будет сейчас вам звонить и предлагать кредиты. Спрос на проектное финансирование колоссальный, количество заемщиков, которые хотят получить эти деньги несопоставимо больше, чем объем денежных средств, который востребован девелоперами», – сообщил Ольховский.

Андрей Розов, директор петербургского представительства Jones Lang La Salle, рассматривает как большинство участников саммита два сценария развития событий – оптимистичный и пессимистичный. Первый предполагает начало подъема экономики в 3 квартале 2009 года. Согласно второму сценарию, подъем начнется только к 2011 году. «Хоть я и оптимист, но мне тоже кажется, что подъем начнется не раньше осени 2010 года, – заметил Александр Шарапов, вице-президент ГУД, президент Becar Realty Group. – И то – при условии, что мировая экономика начнет подниматься на полгода раньше».

«Мы все хотим понять точку, где сейчас находимся и когда мы выйдем из кризиса. Где мы находимся? Мы нигде. Надо это понять, успокоиться и перестать нервничать и суетиться. Из кризиса мы выйдем достаточно быстро», – такой прогноз дал участникам Рождественского саммита генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «Цена на нефть, от которой мы все зависим, не отреагировала даже на информацию о снижении добычи, так что в начале 2009 г. баррель будет стоить 30-35 долларов. Но в марте, думаю, будет разворот цены, и к концу года, может быть, нефть будет стоить 50-70 долларов за баррель. Соответственно, летом начнется оживление фондового рынка, осенью – рынка жилья и вообще российской экономики. А к середине 2010 года можно ждать взлета цен на жилье, а в конце года начнет оживать коммерческая недвижимость», – дополнил эксперт.

Вторая часть Шестого Рождественского саммита были посвящена подведению итогов развития рынка недвижимости в 2008 году по всем сегментам. Генеральный директор Maris Properties in association with CBRE Борис Мошенский, подводя итоги развития офисной недвижимости в Петербурге, отметил, что начало 2008 года показывало позитивные результаты – устойчивый спрос, рост предложения качественных офисов, рост арендных ставок, которые на пике составляли 1700 рублей за 1 кв. метр в месяц в офисах класса А и 1200-1400 рублей – в классе В. Совокупный объем офисных площадей классов А и В к середине 2008 года составлял 1,5 млн. кв. метров. Однако, напомнил эксперт, уже в конце 2007 года многие аналитики говорили, что 2008-2009 года станут «точкой насыщения» рынка офисов. «Это произошло бы и без вмешательства финансового кризиса, – подчеркнул эксперт. – Уже в середине 2008 года мы увидели, что на рынке имеется достойный и качественный выбор для любых нужд. Рынок арендодателя постепенно поворачивался в сторону арендатора».

По мнению эксперта, ситуация в офисной недвижимости может развиваться по двум сценариям. Если кризис закончится в 2009 году, тогда на рынке останутся существующие 1,5 млн. кв. метров качественных офисов плюс тот небольшой объем, который вышел на рынок в этом году, и этого будет не хватать, быстро вернется дефицит, арендные ставки опять вырастут. Однако вероятен и вариант продолжения рецессии, при котором существующих площадей для бизнеса вполне хватит. Что касается ставок, то эксперт прогнозирует их снижение в долларовом эквиваленте вдвое.

В рамках своего доклада генеральный директор ОАО «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко заявил, что ожидает в следующем году значительного снижения продажной цены городской недвижимости, которая реализуется Фондом на торгах.

В период 2004-2008 гг. городом было продано недвижимости на 66 млрд. рублей, в том числе в 2006 году – на 16, 8 млрд., в 2007 году – на 21, 5 млрд., а в 2008 году – на 12,8 млрд. рублей. «При этом, если участок на наб. Робеспьера, 32 в свое время был продан по цене в 6 тысяч долларов нагрузки на 1 кв. метр будущего жилья, то сейчас мы наблюдаем, что даже участки по полному пакету продаются по цене 400 долларов нагрузки на 1 кв. метр», – заметил он.

По мнению Степаненко, падение цен на недвижимость всех видов связано не столько с банковским кризисом, прекращением проектного финансирования и доступной ипотеки, сколько с падением цен на нефть. «Если построить годовые графики движения цен на нефть и колебаний цен на коммерческую недвижимость, то они будут почти совпадать», – заявил он. Соответственно, по его мнению, рынок недвижимости начнет восстанавливаться тогда, когда цена барреля нефти пойдет вверх.

Руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis Елена Игнатий рассказала о последних тенденциях и прогнозах на рынке гостиничной недвижимости. В 2008 году было введено всего 1295 новых гостиничных номеров, тогда как в 2007 году – 872 номера. На 2009 год запланирован ввод 1031 нового номера.

В первой половине текущего года также наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей, выход на рынок Северной столицы международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и других. Одновременно, в связи с приходом крупных игроков, наметился спад в строительстве мини-отелей, что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке.

Увеличилась доля проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов. Появились проекты качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Развитие получил и сегмент СПА-отелей. Однако к концу года гостиничный бизнес Петербурга также почувствовал влияние экономического кризиса. Налицо замедление темпов увеличения номерного фонда, замораживание новых проектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов, перенос сроков открытия гостиниц.

Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, Управляющий партнер компании «АйБиГРУПП» Юрий Борисов подвел итоги в сегменте торговой недвижимости. Он отметил, что в 2008 году в Петербурге было введено 438 тысяч кв. метров торговых площадей, в том числе 305 тысяч – «арендопригодных». В 2007 году было введено 472 тысячи кв. метров, в 2006 году – 1290 тысяч кв. метров.

При этом ни один проект эксперт не выделил как «прорывный» или экстраординарный. «Что-то изменилось в нашем сознании, мы ждем от сетевого ритейла большего. Знаковым я могу назвать только открытие международной сети Zara в Доме Мертенса на Невском проспекте и финского ТЦ Prisma. Интересно также, что в 2008 году в город пришло рекордное число мировых сетевых брендов – всего 27 наименований», – сообщил Юрий Борисов.

В то же время кризис на секторе торговой недвижимости Петербурга проявился уже осенью. Закрыты 7 магазинов сети Bananamama, 2 – сети «Букбери», 1 – «Детский мир», 1 – «Гроссмарт», 1 – «Виктория». По мнению эксперта, наибольшие проблемы будут испытывать те ритейлеры, которые имели в составе сильную девелоперскую часть – среди них, например, сеть Х5 Retail, владелец всех ТЦ «Пятерочка» и «Перекресток».

Завершился Шестой Рождественский саммит по традиции в неофициальной обстановке: во время фуршета участники получили возможность познакомиться и обсудить многие важные вопросы, которые назрели во время активных дискуссий. Кроме того, у коллег была возможность поздравить друг друга с грядущими праздниками и пожелать счастливого разрешения всех проблем. Организаторы мероприятия не забыли о том, что Рождественский саммит проходит в канун Нового года. С наступающими праздниками гостей саммита поздравил Дед Мороз и вручил всем подарки.