Первый региональный рождественский саммит 2008 «Итоги развития рынка недвижимости»

Реальная консолидация игроков рынка начинается именно на «дне»

15 декабря в Самаре с успехом прошел Первый региональный Рождественский Саммит «Итоги развития рынка недвижимости в 2008 году». Организаторами мероприятия выступили Гильдия управляющих и девелоперов и журнал Rent&Sale.

В этом уникальном и важном для самарского девелопмента мероприятии приняли участие руководители крупнейших компаний российского и самарского рынков недвижимости, ведущих консалтинговых компаний, банковских структур. Модератором мероприятия выступил президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский. С приветственным словом к участникам саммита обратился Виктор Антипов, Полномочный представитель ГУД в Самаре.

Все присутствующие отметили высокую эффективность и востребованность Саммита. Вячеслав Семененко, вице-президент ГУД, Член Совета директоров холдинга Setl Group (г. Санкт-Петербург) оценил качество дискуссии, которая состоялась между региональными и федеральными участниками рынка: «Мне часто приходится ездить по разным городам и посещать многие мероприятия, но здесь, в Самаре состоялась настолько качественная дискуссия, что могу точно сказать – в этом регионе, скорее всего, будет все хорошо».

Во многом успех самарского Рождественского саммита был предопределен новым, не проходившим ранее в Москве и Санкт-Петербурге, форматом построения общения между участниками.

Мероприятие состояло из трех частей. Первая, официальная, проходила в формате панельной дискуссии, в ходе которой были подведены основные итоги развития сегментов рынка недвижимости. Сегмент офисной недвижимости представил Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company (г. Санкт-Петербург). Кризис, по мнению г-на Золина, положит конец отношению к созданию бизнес-ценров как «созданию бизнеса для безбедной пенсии», очистит региональные рынки от непрофессиональных игроков, заставит оставшихся более внимательно относиться к маркетинговым проектам и исследованиям.

С докладом по итогам рынка жилой недвижимости выступил Вячеслав Семененко. В частности, он отметил, что строителям в ближайшие годы не стоит ожидать больших прибылей, как это было раньше, а продавать метры буквально на уровне себестоимости. Также в ближайшие годы произойдет перестановка приоритетов в строительстве в сторону малогабаритного, недорогого социального жилья, которого так не хватает на нынешнем рынке.

Результаты года в секторе торговой недвижимости подвел Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS Group (г. Москва). По его словам, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, испытывающих сложности в основном в девелопменте, торговля «завязана» на сезонности, изменении потребительской корзины и кризисе доверия покупателей. По данным эксперта, из 5 млн кв. метров торговых площадей в регионах введены немногим более 1 млн кв. метров. На 2009 год перенесено около 2 млн кв. метров.

Динамику и состояние всех трех сегментов в Самарском регионе представил Андрей Савельев, заместитель генерального директора Поволжского центра развития (г. Самара). Как сообщил аналитик, сегодня динамика изменений цен в трех сегментах – жилом, офисном и торговом – пока явно не демонстрирует влияние кризисной ситуации на Самарском рынке, что понятно с учетом его инертности рынка недвижимости в целом.

Вторая часть Первого регионального Рождественского саммита проходила в формате дискуссионного клуба, сценарий которого во многом напоминал известную телевизионное ток-шоу: оппоненты каждого из двух блоков представляют свою позицию, направляет дебаты модератор, одновременно выстраивая дискуссию с залом и экспертами, выступающих на стороне одного из оппонентов. Подобный формат рождает в участниках желание высказаться, поделиться опытом с коллегами, поставить перед «оппонентами» действительно важные вопросы.

Темой первой дискуссии этого блока Саммита стала «Банкир и девелопер: и не друг и не враг, а как…?». Позиции банкиров отстаивал Денис Хадеев, старший вице-президент ОАО «Первый Объединенный Банк» (г. Самара), консолидированную позицию девелоперов озвучил Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора УК «Эл-Траст» (г. Самара). По его мнению, полная остановка финансирования со стороны банков в строительной отрасли (и напрямую, и опосредовано, через потребителей) только усугубит кризисную ситуацию. С другой стороны, по мнению Дениса Хадеева, банки в первую очередь обязаны сохранить денежные средства и у них есть своя ответственность за собственный бизнес.

Кроме того, проблема финансирования банками проектов девелоперов упирается в две составляющие: во-первых, практика искусственного стимулирования спроса посредством ипотеки уже продемонстрировала свою несостоятельность на рынке США. А во-вторых, сейчас у банков есть более доходные и менее рисковые по сравнению с прямым кредитованием девелоперов альтернативы, как-то вложения в государственные ценные бумаги.

Вторая часть работы дискуссионного клуба была в большей степени продолжением обсуждения первой темы, поскольку сегодня на рынке проблемы, в целом, у всех похожие, и, обсуждая вопрос «Когда увидим дно кризиса, и кто выплывет?», участники постоянно обращались к теме финансирования и взаимодействия участников на рынке. В частности, Вячеслав Семененко так описал свою позицию: «Рассуждать на тему наступления дна кризиса, опираясь только на макроэкономические показатели – это все равно, что гадать на кофейной гуще. Иначе, почему же ошиблись в своих расчетах столь много экономистов?

Дно кризиса у нас будет тогда, когда совпадут несколько характеристик. Во-первых, когда рынок упадет до точки поддержки, т.е. до того состояния, когда падать дальше уже будет некуда. Для каждого сегмента это будет свой уровень, для рынка жилья – это себестоимость. Во-вторых, именно на «дне» игроки рынка начинают реальную консолидацию. Я не питаю иллюзию, что сегодня можно начинать новые проекты, но нормальные девелоперы должны сегодня готовить для себя завтрашний день. И если это не произойдет весной 2009, то тогда мы получим на рынке процессы, которые будут носить необратимый характер. И начало этих процессов уже становится заметным: рост безработицы, замораживание строек».

Оппонент г-на Семененко, Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований УК «Молл Менеджмент» (г. Самара), несмотря на то, что выступал с другой стороны «барьера», во многом высказал схожую позицию: «Скорее всего, мы увидим, куда дальше пойдет кризис весной будущего года. Но сейчас, если есть возможность строить, то нужно строить, поскольку через полтора года в этом случае мы выйдем из кризиса, имея на руках готовые объекты, то есть у нас будет что предложить рынку и потребителю. Но дно кризиса мы увидим тогда, когда он коснется конечного потребителя».

В целом, все участники дискуссии высказали мнение, что весна, хоть и будет важным этапом в развитии ситуации, может стать не нижней точкой кризиса, а при неблагоприятных условиях, скорее некой «точкой», после которой произойдет дальнейшее падение рынка. И в этом смысле особую роль приобретает воздействие на ситуацию со стороны государства, от действий которого сильно зависит поведение многих участников рынка.

Завершился Саммит по традиции в неофициальной обстановке: во время фуршета участники получили возможность познакомиться и обсудить многие важные вопросы, которые назрели во время активных дискуссий. Кроме того, у коллег была возможность поздравить друг друга с грядущими праздниками и пожелать счастливого разрешения всех проблем. Организаторы мероприятия не забыли о том, что Рождественский саммит проходит в канун Нового года. С наступающими праздниками гостей саммита поздравил Дед Мороз и вручил всем подарки.