Панельная дискуссия «Жилая недвижимость в системе координат платежеспособного спроса»

19  сентября прошла панельная дискуссия «Жилая недвижимость в системе координат платежеспособного спроса». Во время сессии участники обсудили последние тенденции в сфере продаж, покупательских предпочтений включения городской среды в личное пространство. 

Сессию открыл доклад «Какие форматы жилья наиболее востребованы в настоящее время» от генерального директора «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина. В своем докладе он отметил, что сегодня московский рынок переживает всплеск спроса, несмотря на экономическую турбулентность и с 2013 по 2018 демонстрирует «мощную динамику роста по московскому региону, включая Подмосковье». Лидеры спроса 2016-2018 годов – жилье комфорт-класса, что по словам Перлина, связано с тем, что эконом-класса в Москве в принципе становится мало. По его словам, сейчас покупатели прежде всего смотрят локацию и характеристику проекта в рамках своего бюджета. Расположение жилья является основным приоритетом при покупке в бизнес и премиум-сегментах. «Спрос идет в сторону более качественных по отделке и сопутствующей инфраструктуре проектов, хотя они могут находится и одном ценовом сегменте. Например, наш жилищный комплекс «Любовь и голуби» в Дегунино мы позиционируем как «бизнес-класс», хотя он находится в ценовом сегменте «комфорт-класса», – подчеркнул Алексей Перлин.

Коммерческий директор Capital Group Петр Исаев добавил к выступлению Перлина, что с развитием строительных технологий «премиальность» определяется скорее локацией, так как даже эконом-класс эволюционирует в сторону комфорт-класса.  Одной из важнейших задач по мнению Исаева – это умение подстраивать вариативность строительных решений с учетом запросов рынка и строительного цикла, который составляет 5-7 лет. Именно за такой срок, согласно исследованиям, люди гасят ипотеку, и потом сразу входят в другую недвижимость.

Выступавший следующим вице-президент компании-застройщика «Лидер Инвест» Алексей Болдин отметил тенденцию к снижению спроса на парковочные места: «Если раньше мы закладывали в бизнес-классе коэффициент 1, в «комфорте» – 0,7 на одну квартиру, то сейчас эти цифры можно делить пополам. Кроме того, теперь при проектировании мы закладываем не только автомобильные, но и велопарковки». По его словам, это связано с улучшением городской инфраструктуры и способов передвижения. Для достижения максимальной функциональности пространства, по словам Болдина, в некоторых комплексах «Лидер Инвеста» вместо подземных парковок теперь проектируют логистические системы хранения или складских помещений.  

Также Болдин отметил московскую тенденцию использование как элемента инфраструктуры нежилых площадей, расположенных на большой высоте – пандусов, козырьков или кровлей, увеличивая тем самым функциональную площадь домового пространства. «Теперь покупателей интересуют не только квартиры, но и что находится внутри дома и рядом с ним. Поэтому мы в компании ввели  коэффициенты эффективности использования этих земельных участков».

Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский отметил, что стираются границы между классами жилых комплексов: «Поэтому в будущем мы будем ранжировать недвижимость либо по локации, либо по цене. Разделение на «эконом», «комфорт» и «бизнес» в том виде, в котором оно существует значительно искажает наше восприятие». При этом, по словам  Колочинского, все большую роль при выборе квартиры играют социальные коммьюнити и отзывы других покупателей: «Многие покупатели ищут отзывы на форумах, которые часто бывает необъективными. Поэтому для нас как для девелоперов важно научиться правильно обрабатывать «обратную связь» в том числе и от покупателей «нового поколения» (милленеалов).  

С ним согласен и Алексей Болдин из «Лидер Инвеста», который считает, что «в ближайшие 10 лет девелоперам придется столкнутся с новым типом покупателей, которым уже не хочется ничем владеть, а проще взять в аренду».

Выводы участников дискуссии подтвердил и директор Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский, который рассказал о результате исследования российской комфортной городской среды. Проанализировав более 1 тыс. проектов с 2016-2018 года по всей стране, эксперты «Центра» пришли к выводу, что уходит разделение на массовое жилье и жилье повышенной комфортности.  «Современный город борется за качество населения. Чтобы ее выдерживать, основные мегаполисы занимаются повышением качества жизни через развитие социальной инфраструктуры: медицины, образования и общественного пространства. Если раньше покупатели рассматривали внутренние характеристики своего жилья, то современный городской житель выбирает уже место жительство. Последние тенденции показывает, что мы тоже встроились в этот тренд, причем не на только уровне Москвы. Например, вместе со столицей первое место по уровню комфорта заняла и Тюмень», – отметил Сергей Георгиевский. По его словам, сегодня общественные пространства как стиль жизни  стали продолжением личного пространства человека»: «Основной тренд – это работа города над формированием идентичности горожан. Современный мегаполис не может себе позволить быть безликим».

Наталия Кузнецова, генеральный директор «Бон Тон» завершила дискуссию со своим докладом, в котором отметила, что сегодня рынок в очередной раз переживает переходный период в связи с глобальной законодательной реформой и новыми правилами работы по эскроу-счетам. Девелоперы теперь будут вести строительство на кредитные средства, получаемые от банков под определенный процент. Чтобы компенсировать затраты, они будут мотивированы выводить проекты не на начальном этапе, а в более высокой стадии готовности и, соответственно, по более высоким ценам.

Наталия рассказывает: «Мы провели исследование, чтобы понять, как менялось поведение потребителя за последние 5 лет в отношении его предпочтений по приобретению жилья по стадиям строительной готовности проектов. Выбор пал на проекты комфорт-класса с квартирами, как наиболее востребованный класс и формат жилья среди большинства потребителей (на его долю приходится 60% от совокупного количества продаж на первичном рынке Москвы).»

Структура предложения жилья комфорт-класса по стадиям строительной готовности, начиная с 2013 года значительно трансформировалась.

Наталия приводит следующие цифры: в 2013-2014 годах доля квартир на начальном этапе строительства в структуре предложения составляла 15-20% при доле вымывания 45-47%. В 2014 г. доля квартир на начальной стадии увеличилась только на 5% при приросте в 2,5 раза, в 2016 г – уже на 15% при приросте только на 3%. На сегодняшний день на начальной стадии строительной готовности находится почти 35% предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке Москвы (нулевой цикл – 23,4% и на монтаж нижних этажей – 11,4%). Доля вымывания при этом на этой же стадии составляет порядка 30%. Перелом в поведении потребителя произошел в 2015 году, как в результате макроэкономических перемен, так и в изменениях поведения застройщика, когда доля покупок на начальных стадиях строительной готовности сократилась на 10%. К слову, эта доля уменьшается каждый год примерно на 2-3%, и на сегодняшний день составляет 30%. Этот процесс связан не только с уменьшением инвестиционной составляющей на первичном рынке, но также и в изменении поведения застройщика, который начинает выводить проекты на более высоких стадиях строительной готовности.

Завершая свой доклад, Наталия подводит итог: «Потребитель готов входить в проект на более высоких стадиях даже при более высоком ценнике (при условии сохранения существующего прироста цены и курса на уменьшение процентной ставки по ипотечному кредитованию). С учетом последних событий и банкротства даже крупнейших застройщиков, люди предпочитают «перестраховаться» и переплатить, но получить более высокую гарантию того, что их комплекс будет достроен и сдан. Рынок постепенно подстраивается к грядущим изменениям, когда с 1 июля 2019 года прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет просто запрещена.»