Конференция «Девелопмент в Ленинградской области»

Представители власти и бизнеса обсудили проблемы массовой застройка Ленинградской области в рамках конференции «Девелопмент Ленинградской области», организованной Гильдией управляющих и девелоперов.

В декабре прошлого года Министерство регионального развития РФ одобрило программу «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленобласти в 2011–2015 годах», согласно которой в 2011 году в регионе должно быть построено 1,072 млн кв. м. жилья, к 2015-му этот показатель вырастет до 1,65 млн, к 2020-му – до 2,73 млн. (по данным Правительства Ленобласти, в 2010 году Ленобласть в эксплуатацию сдано примерно 1,043 млн. кв. метров жилья.

В результате обеспеченность населения региона жильем вырастет с 26,5 кв. м. до 31 кв. м. на человека. Доля малоэтажного строительства и доля жилья эконом-класса увеличатся до 67% (с 30%). Общая стоимость реализации программы до 2020 года составляет 310 млрд. руб. Ее параметры учтены Минрегионом при составлении федеральных контрольных показателей по вводу жилья на десять лет вперед.

В рамках конференции чиновники озвучили проблемы, с которыми столкнулись власти при реализации задач, поставленных Минрегионом.

Областные муниципалитеты запланировали возвести на своих территориях 30 млн кв. м жилья на один миллион человек. Но для будущих новоселов нет ни школ, ни больниц, ни дорог, ни рабочих мест. Чиновники предупреждают: в бюджете Ленобласти денег на инфраструктуру нет.

Кроме того, областные власти столкнулись с неожиданной проблемой: муниципальные образования региона ведут самостоятельную градостроительную политику, которая не вписывается в региональную программу.

По словам председателя Комитета по архитектуре и градостроительству, главного архитектора Ленинградской области Евгения Домрачева, они составляют генпланы собственного развития. Готово пока только около трети муниципальных планов, но в них уже предусмотрено строительство как минимум 25-30 млн кв. м жилья (на 1 млн человек). «В основном это освоение новых территорий. Я со скепсисом отношусь к их развитию, потому что без государственной финансовой поддержки их не поднять, а денег на это ни в муниципальных, ни в региональном, ни в федеральном бюджетах нет», – предупреждает Домрачев. Кроме того, правительство Ленобласти рассчитывает развивать малоэтажную застройку, а муниципалы – многоэтажную.

Первый заместитель председателя комитета по строительству ЛО Дмитрий Микалаускас добавляет: «Минрегион может профинансировать только часть расходов по компенсации процентной ставки по взятым застройщиками кредитам и по строительству автодорог. Но порядок участия муниципалитетов в этих финансовых программах пока не разработан».

Евгений Домрачев поясняет свое беспокойство тем, что муниципалитеты идут на поводу у застройщиков и по максимуму проектируют в генпланах жилье, не решив вопросы обеспечения территорий инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. «Инвесторы построят там дома и уйдут, а муниципалитеты потом будут просить нас: дайте земли и денег на инфраструктуру!» – полагает он.

Такая перспектива грозит, например, Мурино, где запланировано возведение сотен тысяч жилых «квадратов». Директор по развитию NCC Real Estate Александр Свинолобов (его компания реализует проекты в Мурино и Всеволожске) пожаловался, что не может добиться от муниципалитета помощи в создании инженерной и транспортной инфраструктуры.

Евгений Домрачев в качестве положительного примера такого диалога привел проект NAI Becar и ООО «УК «Новые Территории» – «Новоселье», который они реализуют в одноименном поселке в Ломоносовском районе ЛО. Проект стоит на месте уже несколько лет. Главная проблема – нет денег. Здесь предусмотрено построить 1,5 млн кв. м мало-, средне- и многоэтажного жилья (на 50 тыс. жителей), а также всю социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. Общая площадь участка – 499 га. Требуемый объем финансирования – $4,5 млрд.

«Наша задача сделать этот поселок автономным, чтобы жителям не надо было ездить на работу в Петербург. Значит, здесь должны быть и производства, и социальная инфраструктура. Но в этом и есть самая большая проблема», – признается директор NAI Becar Илья Андреев.

Евгений Домрачев считает, что «без частно-государственного партнерства такие проекты не подъемны». Но механизмов ГЧП для них пока нет. «Земля у вас в собственности, и мы не имеем права вмешиваться в ваш бизнес бюджетными деньгами», – отвечает Евгений Домрачев.

С такими же проблемами столкнулись практически все компании, которые взялись за комплексное развитие областных территорий. Руководитель отдела управления проектами компании-застройщика – ООО «УК «СТАРТ Девелопмент» Дмитрий Панов рассказал, что инвесторов удается привлечь только на очень незначительную часть инфраструктурных работ – прокладку телефонной и интернет-линий и примерно на 30% строительства электросетей. Его компания реализует несколько проектов: коттеджные поселки «Золотые ключи» (недалеко от Гатчины) и «Большой Пушкин», а также город-спутник «Южный» в Пушкинском районе Петербурга.

«Для создания инфраструктуры на 500 га нужно как минимум 50 млн. евро. Никто не возьмет на себя риски положить 50 млн в землю с угрозой не продать здесь жилье», – уверен глава Сланцевского района Ленобласти Владимир Петров. Он считает, что часть рисков должно взять на себя государство, частично оплачивая ставки по кредитам застройщиков, гарантировав им приобретение до 25% построенного жилья за бюджетный счет для государственных программ улучшения жилищных условий, а также развивая инфраструктуру. По словам Петрова, к 1 апреля Минрегион должен подготовить свои соображения на этот счет.