Дискуссия «PROсклады России»

Живой и откровенной получилась дискуссия «PROсклады России», формат которой не предполагал презентаций и заранее подготовленных тем. Только прямые вопросы и ответы на темы экономики и маркетинга складского девелопмента.

Началась дискуссия с вопроса: «Почему цена за кв. м – плохой критерий выора на тендере?». «Без рабочей документации получить цену за кв. м. невозможно, особенно без учета коммуникаций», – сказал Виталий Молоков, главный инженер Апико. «Нормальный тендер возможен только при подготовке службой заказчика таблицы объемов, – выразил свое мнение Николай Паличев, генеральный директор Up Group USG, – где всем участникам рынка понадобится лишь поставить единичные расценки и им следовать. До тех пор, пока строительное сообщество в погоне за подрядом будет кривить душой называть цену кв. м без проектной документации, у нас не будет честной конкуренции». Татьяна Черемных, исполнительный директор компании «Евросвет» также высказалась категорично: «Выбирать застройщика по стоимости за кв м – нелепо, невозможно, неправильно, это введение в заблуждение заказчика. Без рабочей документации в принципе проведение тендера невозможно. На последнем тендере, который мы проводили при строительстве складов среди крупных подрядчиков, при уточнении документации получился разрыв в стоимости порядка 100 млн. на 20 тысячах кв. м». “Цена на 30% ниже, чем у всех, – всегда с плачевными последствиями, – заявил Александр Горб, исполнительный директор Concrete Engineering.  Чтобы заранее объявить цену за 1 кв м без проектной документации, нужно завысить предполагаемую стоимость в полтора раза”. Антон Кобяков, заместитель генерального директора АО «Проектно-строительное объединение №13», поддержал единодушие коллег, уточнив, что «кроме тех параметров, которые закладываются в стоимость кв. м, есть неценовые критерии, такие как: опыт подрядчика, надежность и репутация на рынке».

Однако, на следующих вопросах от единомыслия спикеров не осталось следа. Может ли одна организация совмещать функции проектировщика и генподрядчика? «Это порочно, – заявил Николай Паличев. – Какой бы подрядчик ни был честный, он коммерческая организация. И будет играть с объемами, менять технологии, которые ему выгодны. Когда в тендере побеждает компания проектировщик-подрядчик, мы имеем дело с проектировщиком-марионеткой. С отдельным проектировщиком решать проблемные вопросы проще, чем с машиной». Татьяна Черемных также считает, что проектировщики должны находиться в разных организациях: «Мы эксплуатируем склады последние 20 лет, и уверены, что проектировщики должны проектировать, а строители строить. В нашей практике, так и происходит. Проектировщики осуществляют авторский надзор, оперативно вносят все наши изменения».  «Эта дискуссия ведется уже десять лет, – сказал Петр Чайрев, директор по маркетингу Astron Buildings в России и СНГ. – Моя позиция – совмещение этих функций обходится дороже, но это удобнее и быстрее и надежнее. Конфликт между проектировщиком и генподрядчиком может вообще проект застопорить». Алексей Горбатенко, директор по строительству компании «Формат» расширил тему, подняв проблему экономии на проектах: «Есть такое понятие – «проект – мечта генподрядчика», когда проектировщик заложил все, что только можно, максимально неэффективное экономически. Это происходит потому, что на проектировщиках экономят, а те в свою очередь берут готовые типовые решения. Смета заказчика не сходится со сметой проектировщика, и начинается поиск компаний, которые начинают строить почти бесплатно, где-то не доложив материал…». Илья Платонов, генеральный директор ООО «ДОКЛЭНД», из опыта своей компаний заявил, что есть минусы в том, что проектировщик не является эксплуататором продукта. «Проектировщик по типовым решениям создает проект, который легко проходит экспертизы, – говорит он, – а потом выясняется, что под мезонин не заходит определённая модель техники или мешают сети. Компании, которые эксплуатирует такие объекты (их мало), является и проектировщиком, и подрядчиком, знает об этих ошибках и каждый свой продукт делает лучше». 

Завершил первую половину дискуссии Александр Горб, исполнительный директор Concrete Engineering с рассказом о модной технологии – фибробетоне. «Фибробетон – маркетинговый вброс, – сказал Александр Горб. – Однако он имеет право на жизнь, но в узком сегменте: фортификационных сооружениях, гидротехнических, хранилищах банков, тонкостенных криволинейных конструкциях.  Этой отечественной технологии уже сто лет. Его легендарная прочность возможна только при расходе 120 кг металлической стружки на 1 куб. м фибробетона, что сразу вычеркивает его из списка недорогих материалов. Полы с расходом метала до 20 кг на 1 кубометр ломкие, как обычный бетон.

Вторая часть дискуссии, по сути, была обзором рынка складского девелопмента. Участники сошлись на том, рынок вошел в более зрелую стадию, и поделились видением текущей ситуации.

«В московском регионе найти здание выше 30 кв. м сложно – идет четкое снижение уровня вакансий, арендные ставки идут вверх, – сказал Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. – Мы спекулятивно будем строить более 50 тыс. кв. м.  К нам приходят за проектами, которые будут реализовываться через два года – люди начинают думать вперед. Мы считаем, рынку сейчас достаточно современных зданий класса А».  Дефицит качественных складских помещений сложился и в Северо-Западном регионе. Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», сообщил, что у них компании сталкиваются с проблемой арены крупных складских блоков площадью выше 10 тыс. кв. м. «Организации, которые к нам приходят, – сказал Владислав Таланин, просят строить 30 тыс. кв. м, 10 тыс. – для себя, а 20 –сдавать в аренду. Уровень вакантных площадей за последние четыре года снизился на 3%. Во второй половине 2017 года уровень арендных ставок в классе А поднялся на 5%». Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, отметил, что сейчас уже становится понятно, что начинают формироваться разные классы складов, подклассы, форматы зданий. «Рынок развивается и дифференцируется, а мы будем делать то, что делали на протяжение последних десяти лет – строить А-класс. Он универсален и ликвиден». 

И если никто не сомневался в том, что классический вариант складов в ближайшие 5-7 лет будет актуальным, всем было интересно обсудить новые форматы и тенденции. Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об одном из первых проектов формата Light Industrial в России, который сейчас строится. «Он кардинально отличается от класса А: окна в пол, высота потолков 8 м, другая нагрузка по полам, боксы от 400 кв. м, – заявил Александр Никишов. – Спрос на этот тип недвижимости большой. Уже нет свободных мест, хотя объект будет готов только следующим летом, а арендные ставки – от 6000 рублей за кв м. Мы решили развивать это направление, посмотрев на статистику Германии (50% складов класса Light Industrial). Портрет клиента на склады   Light Industrial отличается от того, к чему мы привыкли в классе А — это небольшие производства, которые устали сидеть по гаражам, хотят нормальных помещений и готовы ждать максимум три месяца. Пока ждём, когда это все монетизируется». Спикер также отметил, что многие заводы возвращаются из Китая в Россию, и за последний наблюдается спрос со стороны частных инвесторов на недвижимость в объёме 500 млн-1 млрд кв. м. 

Эльман Халилов, коммерческий директор сети складских комплексов категории Fresh&Frost Green Store, рассказал, что его компании удается монетизировать объекты на этапе строительства за счет услуг логистики. Спикер отметил, что в последнее время сильно активизировался Е-commers. «Им склады нужны были еще вчера, мы в свое время упустили этот момент, – сказал Эльман Халилов. – К нам приходили «Ozon», «Перекресток», «Утконос». Пока организовали дистанционную торговлю только для «Азбуки вкуса». За этим будущее в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах все сложнее. Что касается агрологистики, здесь рынок крайне сложный. Я думаю, это будет что-то мультитемпературное и мы сдадим в аренду стены. А собственник товара пусть отвечает за него сам. Иначе партия придет не та. Мой прогноз на 5-7 лет – будет агрологистика, производственные здания, Е-commers, городской склад, склад последней мили, и все это будет упаковано в Light Industrial плюс мультитемпературный склад».

Вячеслав Зелепуга, директор по развитию, «А Плюс Девелопмент» высказал мысль, что агрологистика – тяжелый формат, пока его поднять и коммерциализировать никому не удалось, но потенциал есть явно. «Шаги мы в этом направлении безусловно делаем, – сказал спикер. – В Москве у нас есть успешный проект «Фуд Сити» с колоссальной окупаемостью. Но есть и попытки, которые не удались. На агрологистику все смотрят, как на склады, а на мой взгляд, это все-таки элемент ритейла».

«Фуд Сити» не лучший пример, – поддержал дискуссию Глеб Белавин, заместитель генерального директора MLP Russia. – В небольших форматах агрологистика, Light industrial и сейчас существуют. Я думаю, в скором времени начнется серьезная оптимизация площадок советского наследия. В хорошем смысле рынок заставит модернизировать городские склады и выдавать продукт, который рынок будет с радостью оплачивать».

«Внутри города Light industrial однозначно имеет право на жизнь, – высказал мнение Сергей Лысенков, операционный директор, младший компаньон LOGISTICS PARTNERS. – Но эти инвестиции будут иметь право на жизнь только при поддержке Правительством РФ программы поддержки среднего и малого предпринимательства. Производственные здания мы увидим в оборонке и нефтянке. А в городские склады я не очень верю. Скорее произойдет качественное улучшение логистических операторов. Что касается тренда, весь рынок живет ожиданием гигантомании интернет-проектов. Я уверен, что наш рынок в ближайшие несколько лет ждет чудесное будущее, за исключением факторов геополитики, которые никто не отменял».