Девелопмент в Ленинградской области: вектор на развитие социальной инфраструктуры
Более 100 экспертов в сфере строительства и девелопмента собрались на одной площадке, чтобы обсудить перспективы градостроительного развития 47 региона в ходе дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: возможности и ограничения». Большинство вопросов, вызвавших горячее обсуждение, касались строительства социальных объектов и развития дорожно-транспортной инфраструктуры в новых микрорайонах.
В конце прошлого года Губернатор Ленобласти дал поручение проанализировать все ППТ Зоны особенного градостроительного регулирования – Бугров, Мурино, Новодевяткино на предмет соответствия их показателям обеспеченности и доступности объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. Как рассказал в ходе мероприятия заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин, в настоящее время проверка в Мурино завершена, выявленные несоответствия не кардинальные. По словам чиновника, большинство доработок, которые должны быть сделаны по проектам, носят технический характер, поэтому власти относятся к ним лояльно. В частности, было выявлено отсутствие в одном градплане земельного участка физкультурно-оздоровительного комплекса, в другом – клуба, в третьем – аптеки. Остальные ГПЗУ, в части наличия социальных объектов, соответствуют проектам планировки и межевания территории. Таким образом, в Мурино ничего отменять не придется.
По словам Михаила Москвина, данные статистики по строительству застройщиками объектов социальной инфраструктуры в Мурино представляют неплохую динамику, но отметил, что «застройщики не торопятся с «социалкой», а в некоторых случаях, для достижения результатов, нужно идти «на крайние меры». По его данным, на сегодняшний день, в эксплуатацию введена одна школа, выдано три разрешения на строительство, на пять школ не выдавались ни градостроительные планы земельных участков, ни разрешения на строительство. С детскими садами ситуация лучше: начались работы по строительству 14 дошкольных образовательных учреждений, два детских садика не строится.
Для успешной и обоюдовыгодной реализации планов по развитию территорий необходим диалог между властью и застройщиками. Важно договариваться «на берегу», чтобы у застройщиков была возможность сформировать долгосрочные бизнес-планы. «Очевидно, что нельзя массово вводить объекты не обеспечив их инфраструктурой, как, впрочем, и наоборот, нельзя перегружать застройщиков обязательствами по строительству социальных объектов на начальной стадии реализации проекта. Во избежание проблем между застройщиками и администрацией должен поддерживаться активный двусторонний диалог», – сказал директор по развитию «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. По его словам, шведский девелопер «Бонава» позитивно оценивает перспективы развития бизнеса в Ленинградской области. В настоящее время компания завершает строительство жилого комплекса «Эланд» рядом с метро «Девяткино», активно продолжаются работы по возведению комплекса ЖКGröna Lund во Всеволожске. Рекордными темпами – всего лишь за один год, в этих объектах построены детские садики, получившие высокую оценку представителей Ленинградской области.
Город и область нельзя рассматривать отдельно друг от друга, когда речь заходит о развитии транспортной инфраструктуры на перспективу, особенно если это касается проектов массовой застройки территорий, считает заместитель генерального директора, начальник Управления по развитию транспортной инфраструктуры и ИТС «Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» Валентин Енокаев. Транспортные проблемы, которые существуют на данный момент в новых районах, должны решаться в диалоге властей с застройщиками и инвесторами. Например, в Кудрово вопрос с транспортной доступностью, решен. С этой точки зрения район является показательным. Создание транспортной инфраструктуры в Кудрово легло на семь застройщиков жилых кварталов, которые возвели дороги за свой счет. Со всеми застройщиками удалось договориться и прийти к пониманию того, что для создания комфортной среды в новых жилых кварталах, необходимо решать проблему транспортной обеспеченности за счет внебюджетных средств, и это тот позитивный момент, к которому всем нам удалось прийти и который будет использоваться в дальнейшем, считает Валентин Енокаев.
Как рассказал Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» в 2016 году доля юга в совокупном спросе занимала 37-38%. Для сравнения в 2011 году эта цифра была на уровне 11-12%. По словам эксперта, потенциал роста в этом районе достигает 50%. В южном направлении транспортная инфраструктура активно развивается, проекты реализуются и финансируются. Север тоже развивается, однако соотношение темпов жилищного строительства и обеспечение транспортной доступности разбалансировано. Очевидно, что на севере транспортная инфраструктура не скоро догонит уже сложившуюся потребность в ней. Таким образом, возможно проявление снижения интереса потребителей к северному направлению и рост спроса на юге.
В качестве одного из успешных примеров с точки зрения инфраструктурного наполнения, эксперты назвали проект строительства жилого массива в поселке Новоселье Ломоносовского района. Застройщик – компания «Строительный трест» возводит квартал NEWПИТЕР на 500 тыс. кв. м. на участке площадью около 90 га. Девелопер также ведет строительство внутриквартальных дорожных сетей и всей социально-бытовой инфраструктуры. К 2019 году компания IKEA построит недалеко от поселка новый торговый центр. Партнер компании – ЗАО «СевНИИГиМ» – занимается решением глобальных вопросов по созданию источников энергоресурсов. Проект реализуется при полной поддержке властей региона. По словам Анзора Берсирова, руководителя проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест», еще до возведения первых домов была полностью возведена вся инженерная инфраструктура: системы водо- и газоснабжения, водоотведения. На сегодняшний день уже построен четырехполосный проспект с освещением, тротуарами и велодорожками, возведен и открыт первый детский сад на 145 мест. В ближайшее время начнется строительство школы на 550 мест.
Застройщик территории бывшего Ржевского аэродрома в Ленобласти – ПАО «Группа ЛСР» – планирует построить трамвайную линию протяженностью 10,7 км, которая свяжет Всеволожск и Санкт-Петербург. Ориентировочное время, необходимое для проектирования и строительства линии «Санкт-Петербург – город Всеволожск», – менее трех лет. Как пояснил в ходе дискуссии Александр Вахмистров, председатель совета директоров «Группы ЛСР», 2017-й год будет посвящен расчету модели ветки и трассировки, а также изучению транспортных пассажиропотоков. Через год можно будет переходить к конкретике – подписывать соответствующие соглашение с Ленобластью и приступать к реализации проекта.
Дмитрий Рытов, глава администрации Аннинского сельского поселения, отметил важный момент, касающийся координации дорог между двумя субъектами и федеральными структурами. В качестве примера он привел ситуацию на ул. Пионерстроя, где необходима развязка, но федеральные и региональные структуры считают, что развязку на КАД должно строить городское поселение. По словам эксперта, в этом районе несколько драйверов роста жилищного строительства – это Новоселье, Куттузи – большой поселок на границе с Красным селом и Аннино, где реализуется концепция с мало- и средне-этажным строительством. Взаимодействие между субъектами, органами власти и застройщиком пока выстроено недостаточно эффективно, отметил Дмитрий Рытов.
Во второй части дискуссии ведущие эксперты юридических компаний рассказали о правилах работы в изменившемся правовом поле и ответили на многочисленные вопросы представителей девелоперского сообщества. Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Елена Крестьянцева представила развернутый доклад об изменениях в градостроительном законодательстве, произошедших с начала 2017 года. О значимых для бизнеса нововведениях в ФЗ 214 рассказала старший юрист компании Dentons Арина Довженко. Представители Rightmark Group – старший юрист практики разрешения споров Александра Петрова и старший юрист практики недвижимости и градостроительства Александра Станиславская – познакомили участников дискуссии с ключевыми особенностями нового федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области» – ежегодное мероприятие, в ходе которого обсуждаются перспективы развития строительной отрасли 47-го региона. Организаторами мероприятия в этом году выступили PROESTATE Events, Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Правительства Ленинградской области, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и газеты «Строительный еженедельник». Официальные партнеры: Bonava Saint-Petersburg, Строительный трест. Эксперт по девелопменту: СевНИИГиМ. Юридические эксперты: Пепеляев Групп, Rightmark Group, Dentons.
Дополнительная информация: Марина Ларкина, gr@setevie.com +7 (921) 798-13-98