Christmas Investors club. Бизнес – тур по рынку недвижимости Лондона

_yjdfzzzz

ПРОГРАММА

 

1 – 5 декабря 2009 г. Гильдия управляющих и девелоперов организовала бизнес-тур в Лондон, старейший мировой центр финансов и бизнеса,  Предыдущая поездка в Лондон состоялась летом 2008 г., тогда рынок недвижимости Великобритании одним из первых принял на себя  удар мирового кризиса. В течение трех дней деловой программы (2, 3 и 4 декабря) профессионалы российского рынка получили возможность увидеть как английский бизнес справился с кризисом,  узнать о британских антикризисных рецептах и о приоритетах посткризисных проектов.

ДЕНЬ ПЕРВЫЙ: ГЛАВНЫЕ ПРОЕКТЫ ЛОНДОНА –  СТАРАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КОНТЕКСТЕ ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ

Первый день бизнес-тура был посвящен актуальным темам  девелопмента больших городов:

  • ревитализация – оживление и новые функции старой застройки;
  • транспортная доступность и продуманная инфраструктура как фактор доходности  коммерческой недвижимости;
  • олимпийское строительство как «драйвер» обновления городской среды.

Программа началась с посещения проекта King’s Cross. Сначала на модели в историческом здании немецкой гимназии (German Gymnasium) представители Argent Group, девелопера проекта, показали его “блестящее будущее» – к 2012 году бывший старый вокзал и складские территории превратятся в многофункциональный комплекс, а пассажиры станут гостями и клиентами арендаторов, уже забронировавших свое присутствие в перестраиваемых корпусах. Группа российских профессионалов увидела их во время пешеходной экскурсии. Повезло, что не было дождя, который лил с английской пунктуальностью каждый день. Инвесторы верят в доходность многомиллионного проекта King’s Cross, ведь через него будет идти огромный пассажиропоток, прибывающий на соседний вокзал St. Pancras из континентальной Европы и отправляющийся на олимпийские объекты Стратфорда, куда позже отправилась наша группа.

King’s Cross – проект ГЧП, и его девелопер обязан соблюдать требования социальной ориентированности (строительство школы) и экологической составляющей (старый заросший парк по соседству со стройплощадкой ждет своего обновления за высокой защитной изгородью).

Модернизация вокзала St. Pancras – гордость Лондонского девелопмента. Проект ГЧП с бюджетом в 2 млрд. фунтов стерлингов был завершен во время кризиса, и здесь российские участники увидели результат масштабных материальных и интеллектуальных инвестиций.  Здание вокзала, спроектированное в 19 веке, является архитектурной достопримечательностью Лондона, но теперь это уже не только вокзал.  Основной уровень здания – зона гостеприимства, сюда прибывают пассажиры, здесь же находятся знаменитые кафе и рестораны. Уровнем ниже – зона ритейла и услуг для пассажиров. Смелым и необычным является размещение квартир и элитной гостиницы в фронтальной  части здания. По словам Лоры Вайз (Laura Wise), представительницы London Continental Railways, нестандартное решение себя оправдало – квартиры раскуплены, и отель в здании вокзала (проект Manhattan Loft), уже почти готов,  «вмешалась» специфика старого фонда – в перекрытиях и стенах холла гостинцы был обнаружен асбест).

Полуторачасовой семинар в офисе EC Harris, консалтинговой компании, работающей с правительством Лондона и развивающей свою деятельность в России, был начат с обзора тенденций рынка коммерческой недвижимости Лондона. Эксперты EC Harris подтвердили прогноз: признаки оживления и роста появились именно в Лондоне, вошедшем в кризис раньше других. Первым воспрянувшим сегментом стала офисная недвижимость премиум класса. Интересно, что девелоперы и управляющие компании Лондона используют референтную величину «должно стоить», рассчитанную для районов и каждого класса недвижимости (например, офисы с кондиционерами). Лондонское Транспортное агентство (Transport for London), компании David Simmonds, Steer Davies Gleave поделились методиками расчета стоимости объектов недвижимости в зависимости от  эффективности обслуживающей транспортной инфраструктуры, рассказали о результативном и низкобюджетном проекте реорганизации транспортной системы (проект «Богота»).

Покинув район двух вокзалов, группа отправилась по олимпийскому маршруту в район Стратфорд – место сосредоточения объектов Олимпиады 2012 (Olympic site). Английским куратором этой части программы была компания London Thames Gateway, разработчик концепции девелопмента восточной части Лондона. Застроенный в начале ХХ века, к 90м годам малоэтажный Стратфорд стал самым неблагополучным районом Лондона. По замыслу британского правительства олимпийская стройка должна вдохнуть новую жизнь в этот район. Олимпийская деревня  будет разбита на 10 частей, на каждую из которых будет привлекаться инвестор, жилая застройка будет включать многоквартирные и частные дома.

С видовой платформы, сооруженной с английским практицизмом прямо на крыше единственной многоэтажки Стратфорда, группе открылся вид на олимпийский девелопмент по-лондонски. На сегодняшний день строительство объектов завершено приблизительно на 50-60%, однако дороги и коммуникации уже работают, четко видна  материализация концепции эффективной транспортной инфраструктуры, о которой нам рассказывали в первой половине дня. Якорный инвестор в государственно-частном проекте Olympic site – австралийская сеть торговых центров Westfield, и именно гигантское здание ТЦ Westfield находится в наибольшей степени готовности.

ДЕНЬ ВТОРОЙ –  ФИНАНСЫ И ДЕВЕЛОПМЕНТ

Финансирования проектов в сфере недвижимости было ключевой темой второго дня бизнес тура. Закономерным местом начала программы дня был выбран Лондонский Сити – средоточие глобального бизнеса и финансов.

На площадке Ассоциации Британских Банков (British Bankers’ Association) прошла встреча с  Саймоном Рубинсоном (Simon Rubinsohn), старшим экономистом международной ассоциации экспертов Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Саймон поделился прогнозом RICS для России и  дал рекомендации по стратегии развития в период мирового кризиса. Презентация Is the Global Recovery for Real? вызвала полемику – российская  аудитория  оказалась консервативнее британского аналитика. Второй спикер утренней встречи, Дейвид Шоу (David Show), руководитель инвестиционной компании Sabrelance, имеющей опыт работы в России, повернул дискуссию в практическое русло. По его мнению, российские проекты, предлагаемые для финансирования на Западе, могут и должны выглядеть лучше.  Фактически Дэйвид провел мастер-класс по грамотному составлению инвестиционного предложения для западных инвесторов с раздачей краткого руководства к действию.

Посещение недавно построенного бизнес-центра Ropemakers (владелец – British Land) можно назвать фирменным и обязательным элементом программы бизнес-туров ГУД, входящим в нее независимо от страны проведения и времени года. Представители девелопера (Mace) и управляющей компании (Jones Lang LaSalle, JLL), имеющие «ключ от всех дверей» ознакомили заинтересованную аудиторию со всеми техническими и организационными аспектами проекта, завершенного в период кризиса и нашедшего статусных арендаторов. Российским профессионалам было интересно все – от арендных ставок, предлагаемых на этаже, ещё ожидающем арендаторов, до работы энергоэффективной автономной котельной.  Можно констатировать, что основной антикризисный рецепт Лондонского девелопмента – снижение стоимости строительства. Прогресс происходит именно в сокращении затрат на экологичное строительство, имеющее репутацию дорогого. По информации JLL, для строящихся офисных зданий 50% энергосбережения достигается без увеличения затрат на строительство.

Тема посткризисного девелопмента и его финансирования  нашла свое продолжение в ходе очередного заседания Investors Club, проведенного в одном из небоскребов Canary Wharf, крупнейшего делового квартала Лондона.

Известно, что сегодня инвестиционные фонды и банки очень сдержанно относятся к инвестициям в новые крупномасштабные проекты. Но в Лондоне они всё-таки ведутся и в кризисное время. Эндрю Хьюм (Andrew Hume) Jones Lang LaSalle, рассказал о схемах привлечения средств при выполнении комплексного проекта по развитию Восточного Лондона. Фактически он состоит из несколько проектов (включая те, что мы посетили днем раньше), его отправной точкой  является завершенный Canary Wharf, (вид на него из окна был фоном презентации) с вектором, направленным в сторону Olympic Site. Проекты шли несмотря на значительное сокращение государственного финансирования в 2009 г. Избежать замораживания удалось благодаря частным инвесторам, которые давали деньги на то, во что верили: коммерческие объекты премиум-класса, строящиеся по новейшим зеленым технологиям.

Далее дискуссия, модерируемая Сергеем Игониным, руководителем проекта Investors Club, обратилась к теме международных инвестиций в Россию. Представители инвестиционного фонда Aberdeen Property Investors подтвердили выжидательную позицию  инвестиционных фондов: в краткосрочной перспективе фонды не будут вкладываться в новую недвижимость таких рынков, как российский, В ходе дискуссии «абердины» обратили внимание собравшихся, на то, что отсутствие активных инвестиций не означает отказ от рассмотрения проектных заявок. Заявки принимаются и рассматриваются, а правильно составленный бизнес проект обязательно найдет своего инвестора. Сейчас наиболее актуальны инвестиционные проекты небольшого масштаба.

Особого внимания заслуживает информация, которой на Investors Club поделились представители Европейского Банка Реконструкции и Развития, ведь именно ЕБРР формирует инвестиционную стратегию  банков на завтрашний день. 

Участие представителей банка ЕБРР, диктующего магистральное отношение к сектору экономики в долгосрочном периоде, определяющего тенденции развития экономики и являющегося ориентиром для других банков и инвестиционных фондов, стало ключевым в ходе заседания Investors Club.

Экологичность и энергоэффективность является требованием и ключевым параметром Технического задание банка ЕБРР для проектов, подлежащих рассмотрению. Между Правительством РФ и ЕБРР подписано соглашение о поддержке российских экологичных и энергоэффективных проектов. Соответственно, все российские заявки, представляемые к рассмотрению в ЕБРР должны соответствовать означенным критериям. Приведем несколько параметров обязательных для заявки на финансирование:

  • ориентированность на конкретный рынок;
  • доказательность коммерческой состоятельности проекта;
  • соответствие критериям эко- и энергоэффективности;
  • использование в проекте новейшей технологической базы (BAT);
  • использование в проекте возобновляемых источников энергии.

ЕБРР предоставляет бесплатную техническую поддержку своим проектам, а именно, энергетический аудит, анализ экономической эффективности, обучение, поддержку при обмене информацией, сертификацию устойчивых зданий по системам BREEAM и LEED.

На сегодняшний день ЕБРР реализует подобные проекты в Лондоне, Хорватии, Польше, Армении. В России такие проекты готовятся в Новосибирске и Краснодаре. В том числе, запланирована поддержка проекта логистического парка в зоне Пулково (Санкт-Петербург).

По оценкам ЕБРР, строительный сектор России – самый энергозатратный. На сектор недвижимости падает 35% всего энергопотребления, при этом он имеет самый большой потенциал энергосбережения, 61% от всего потенциала энергосбережения России.

Согласно расчетам ЕБРР Россия обладает гигантским потенциалом инвестиций в энергосберегающие технологии – 236 млрд. евро. ЕБРР готов финансировать российские ГЧП, включающие этот аспект. Банк верит в устойчивость и перспективность проектов в России. По прогнозам ЕБРР емкость рынка, особенно в мегаполисах, будет увеличиваться и Россия займет устойчивое положение на инвестиционной карте мира в среднесрочной перспективе. 

Интересным дополнением была презентация бывшего российского девелопера, работающего в Лондоне, он рассказал об отличиях лондонского рынка девелопмента от российского и о британской специфике продвижения и выполнения проектов.

ДЕНЬ ТРЕТИЙ – АРХИТЕКТУРА и ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

На площадке British Expetise российская группа встретилась с британскими компаниями, мировыми лидерами в области архитектуры, зеленого девелопмента и мастер-планирования.  Имена говорят сами за себя: Foster + Partners, Halcrow, Arup, IDA Consulting Engineers, PRP Architects, Cole Thompson Anders и многие другие. Помимо восьми (!) презентантов на встречу пришло ещё несколько британских компаний, которые попросили включить их презентации в пакет для российских профессионалов.

Уровень был задан архитектурным бюро Foster + Partners. Хотя слайды проектов выглядели как футуристический фильм,  речь шла о практических аспектах архитектуры и мастер-планирования, в частности, о последних разработках в офисном строительстве. Согласно недавним исследованиям, загрязнение воздуха внутри офисных зданий в 2- 5 раз выше, чем снаружи. В США подсчитан ущерб из-за этого (пропущенные рабочие дни) – 60 млн. долларов в год. Другой фактор, влияющий на эффективность офисного пространства и привлечение арендаторов, – это освещенность. Сегодня Бюро Фостера пересматривает базовую структуру (core) офисных зданий, открывая ее доступу солнца. Это касается как новых, так и модернизируемых зданий (сейчас «ревитализацию» проходит главное здание банка HSBC  в Гонконге). Другой интересной разработкой, представленной в презентации, стал мост Миллениум в Лондоне. Этот проект продемонстрировал как новый компонент городской среды,  пешеходный мост, изменил  не только схему мобильности в центре города, он активизировал ритейл, кэйтеринг и гостиничний бизнес в районе собора Св. Павла и окрестностях Сити. По подсчетам он принес Лондону около 100 млн фунтов дополнительной экономической выгоды. 

По мнению PRP Architects, активно расширяющих деятельность в России,  параметры самодостаточного экоустойчивого микрорайона с многоэтажным жильем такие: на 157 000 m2 жилья должно быть 25 000 м2 торговых и досугово-развлекательных  площадей и 45 000 м2 автостоянок и вспомогательных помещений (проект в Китае). Наш Апраксин двор  они также видят как «город в городе». По версии PRP Architects регенерированные 16 га «Апрашки» должны сохранить часть зданий и их нынешнюю торговую функцию, добавив и новые (развлекательная, офисная, гостиницы). По аналогии с Лондонским Greenwich Peninsula наш нынешний «двор чудес» должен трансформироваться в островок интересного, полезного и  комфортного пребывания в центре мегаполиса.

Следует отметить, что все спикеры уделяли особое внимание энергоэффекивности и экологичности создаваемых объектов. Многие презентации британской стороны касались темы экологического строительства и энергоэффективности, учитываемой уже на первых стадиях подготовки проектов, которые присутствовавшие компании ведут на всех континентах и во всех климатических зонах. Дискуссия в British Expertise стала продолжением темы «Архитектура: баланс красоты и эффективности», начатой в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate 2009. Мы надеемся продолжить ее на MIPIM и PROEstate 2010

Достойным завершением программы бизнес-тура стало посещение места, которое приобретает статус достопримечательности мирового масштаба – BRE Global Innovation park – комплекса,  где представлены последние инновационные разработки в строительстве, высокотехнологичные и одновременно практичные и недорогие подходы к устойчивости и экологичности (низко-углеродные дома, 200 различных инновационных и передовых технологий).

BRE Global Innovation park – площадка, где демонстрируются новейшие технологии строительства. Представленные дома – это пилотно-опытные образцы, сделанные строителями и проектными организациями Великобритании и получившие награды за лучшие решения. Здесь представлены как особняки для состоятельных людей, так и социально-ориентированные проекты, в том числе дома для людей с ограниченными возможностями. Отметим, что все дома, разработанные и построенные для людей с разным уровнем доходов, «прошиты» системами «умный дом» (intelligent house)  разной степени сложности. Поскольку во время посещения инновационного парка температура на улице была близка к нулевой, российских  посетителей особенно интересовали теплоизолирующие свойства используемых строительных материалов, а также системы топления (автономные котельные на биотопливе) и генерации энергии. Многие из особняков инновационного парка имеют нулевой энергетический баланс – т.е. они потребляют столько же энергии, сколько и производят. 

Среди объектов комплекса Barratt Green House («зеленый дом» – обладатель премии дизайна «Дом будущего» 2007, модель приспсоблена к массовому производству), Organics House от ecoTech («органический дом» для массового производства с учетом индивидуальных потребностей заказчика), Hanson EcoHouse (Экодом, сочетающий традиционные строительные материалы и передовые технологии), Kingspan Lighthouse (обладатель высшего 6-го балла в системе британских экологических стандартов «Code for Sustainable Homes») и др.

В рамках состоявшегося бизнес-тура был опробован новый сервис: организация параллельных программ для участников по темам,  не заявленным в программе. Такими отдельными темами в Лондоне были «Организация торговых цепочек от поставок до обеспечения безопасности в торговых центрах» и «Управление и продажи жилой недвижимости».

ГУД выражает свою благодарность партнерам по организации бизнес-тура:

Генеральное Консульство Великобритании в Санкт-Петербурге
Уилья Эллиотт (William Elliott)

UK Trade Trade and Investment
Таисия Зеленкова

British Expertise
Найджел Питерс (Nigel Peters)

Торговое Представительство РФ в Лондоне
Антон Азаров, Кирилл Матреничев и Сергей Ануфриев

RuGBS Council
Гай Имз (Guy Eames)

Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS
Вера Рукина и Саймон Рубинсон (Simon Rubinsohn)

Argent Group

EC Harris Built Asset Consulatancy
Тим Робб (Tim Robb) и Питер Мэдден (Peter Madden)

Gateway to London
Джилл Маршалл (Gill Marshall)

Steer Davies Cleave
Кит Соуэрби (Keith Sowerby)

David Simmonds
Ольга Фельдман

Sabrelance
Дэйвид Шоу (David L Shaw),

Transinvest
Yuri Ganfeld,

Jones Lang LaSalle,
Мария Ужек, Энгюс Госвелл (Angus Goswell), Эндрю Хьюм (Andrew Hume) и Оливер Коуэн (Oliver Cowan)

European Bank for Reconstruction and Development
Александр Хаджииванов, Григорий Головкин

Aberdeen Property Investors
Вера Кунките, Чарльз Восс (Charles Voss)