Бизнес – тур по рынку недвижимости Голландии и Бельгии

Бизнес-тур в города Бельгии и Королевства Нидерландов

Даты: 20 – 26 июня  2010 г.

При поддержке:
Комитета по внешним связям Санкт-Петербурга, Генерального Консульства Королевства Нидерландов в Санкт-Петербурге, Торгового Представительства РФ в Нидерландах, Торгового Представительства РФ в Бельгии, GVA Worldwide, Van Gool • Elburg Vastgoedspecialisten B.V., ARUP – Netherlands, Antwerp Headquarters, Belgian Luxembourg Chamber of Commerce for Russia & Belarus

Краткий отчет организаторов

21 июня, Воскресенье

Участники тура прилетели в аэропорт Схипол (Амстердам) разными рейсами. Голландия встретила российско-белорусскую группу хмурым небом и низкими температурами. С каждым новым днем бизнес-тура Старая Европа теплела, в Антверпене и Брюсселе было жарко!

21 июня, Понедельник

Автором утренней программы был  Job Neyzen (Van Gool • Elburg, GVA Worldwide). Иоб – известный эксперт рынка, его компания инвестирует офисные проекты. Благодаря этому за 4 часа нам удалось  посетить самые новые и интересные офисные проекты Амстердама.

Проект The Bank (Herengracht 597) расположен в самом «дорогом» квартале города. Это редевелопмент старого здания штаб-квартиры банка ABN Amro. Памятник архитектуры и финансовый символ Нидерландов обновился, став башней с интересными световыми и «зелеными» решениями, включающими террасы с декоративным мхом, поглощающим  CO2.  Сам банк принял «антикризисное» решение – переехал в офисное здание Малер, сдает свою премиум-площадку арендаторам. Арендаторы the Bank – те, кому очень важно не только здание, воплощающее последнее слово офисного дизайна Нидерландов, но и его адрес. Среди первых ласточек футбольный клуб «Аякс»

Проект Kranspoor, бизнес-центр на сваях, запомнился не только своей оригинальностью, но и новейшими техническими и дизайнерским решениями (например, оконные панели, контролирующие освещенность помещений, система водооборота и циркуляции воздуха). Кранспор заслуживает отдельного и подробного изучения, мы посетили последний незанятый блок здания, экскурсии на территорию его придирчивых арендаторов не приветствуются. 

Переместившись в район Зайдас (Zuidas) мы посетили офисное здание Mahler 4 – как раз то место, куда переехали из исторического центра банкиры и компании, приоритет которых – условия мирового класса по незапредельным арендным ставкам. Наряду с самим зданием и видов, открывающихся с его верхних этажей, очень интересными были молодые и стильные девелоперы G&S Vastgoed, показавшие Малер. Сегодня в их портфеле мега-бюджетные проекты Голландии, хотя сама компания состоит из нескольких человек (не считая технического персонала). Секрет успеха – грамотная работа с инвесторами и заказчиками проектов. О ее специфике нам рассказал Джейсон Блэкмор (Jason Blackmore), коммерческий директор G&S Vastgoed, во время экскурсии по Малер 4. Не обошлось без почти обязательного посещения паркинга под  зданием. На этот в фокусе  были меры по обеспечению безопасности пользователей паркинга.

После ланча мы попали в мир девелоперских проектов, являющихся сегодняшним приоритетом развития Амстердама.  Их нам представил Нидерландский офис компании ARUP, недавно ставшей членом ГУД. Группу сопровождал Пол ванн Хорн (Paul van Horn), старший инженер проектов. Начали с МФК Zuidas. Финансовая миля Зайдас – больше чем многофункциональный комплекс. Это сплав мобильности и коммерческих функций. Проект  находится в развитии. Его несколько уровней включают несколько подземных уровней с транспортными развязками и надземные проекты. Проект Зайдас был представлен Робертом Дайкмеестером (Robert Dijkmeester), заместителем директора проекта.  Обратный путь в центр города лежал через зону новых жилых проектов на намывных землях, комментируя их, Пол обратил наше внимание на новую голландскую специфику – плавучие безфундаментные дома, «припаркованные» у новообразованных островов.

Главным зданием проекта Oosterdok Island является Публичная библиотека (Openbare Bibliotheek). Это предмет гордости не только ARUP, обеспечивавшей sustainability здания, но и правительства Амстердама. Посещение библиотеки в сопровождении ее главного хранителя стало завершающим в программе первого дня.

Открытия дня:
– голландцы признают просчет в прогнозе спроса на офисную недвижимость. Сейчас  предложение сильно превышает спрос, и изменение не предвидится. Большинство новых проектов предусматривает возможность их трансформации в жилье или добавление новых функций.
– эффективная девелоперская компания немногочисленна: костяк команды специалист по коммуникации с заказчиком, инвесторами, специалист по работе с архитекторами (инвесторы часто выбирают имена и стили!) + технарь, знающий регламенты и стандарты, работающий с подрядчиками.

22 июня, Вторник

Утренняя программа организована при поддержке Российского Торгового представительства  в Нидерландах, особый респект Марине Лукирской, которая не только помогла в ее организации, но и сама является кладезем интересной информации о Нидерландах

Солнечный день начался с поездки в Альмере (Almere), город-спутник Амстердама. Профессиональные объяснения были обеспечены Джонатаном Вудрофом (Jonathan Woodroffe), одним из архитекторов, стоивших  город с чистого листа. После перегруженного Амстердама компактный город, с искусственно созданным рельефом, водоемами и зданиями, спроектированными самыми видными архитекторами Европы, кажется оазисом комфортной жизни. Тем не менее, Большой бизнес не спешит открывать там свои офисы. Амбициозный замысел правительства Нидерландов пока не осуществился – жители Альмере ездят работать в Амстердам. У НЛО Modecentrum, визитной карточки Альмере, проблемы с арендаторами.

Вернувшись из тихого Альмере, мы попали в альтернативный Амстердам. Проекты обновления «складских джунглей» мы посетили благодаря Мэрии Амстердама, нашим проводником в этот мир была Хильде ванн дер Меер (Hilde van der Meer), управляющий директор Amsterdam Business.

Паром от Центрального вокзала отвез нас на заброшенную верфь NDSM (туристы там не ходят!). Там группа услышала и увидела  как именно проходит редевелопмент заброшенных промышленных объектов Амстердама – это огромные кирпичные склады, покрытые граффити. В одном из них нас приняли девелоперы из Biesterbos Project Development Group. Их задача сделать старую верфь центром креатива (creative hub), притягивающим посетителей и туристов. Само здание офиса  Biesterbos – пример «нулевого цикла» проекта – облупленные стены, серенькие окна, артефакты 60-70х. Далее мы посетили огромный склад уже разделенный на студии и мастерские малого бизнеса. Короткий переход через территорию похожую на окраину Бронкса, привел нас  в здание якорного арендатора – Европейскую студию MTV, именно там мировой гигант создает свои новые программы. О них нам рассказали в огромном интересном зале, используемом MTV для презентаций новых программ и проектов.

Паром отвез нас обратно к центральному вокзалу Амстердама. Пешеходная прогулка к Кварталу красных фонарей хорошо иллюстрировала озабоченность города состоянием исторического центра и тем, что встречает гостя города при выходе из его центральных ворот.

Программа в Квартале Красных Фонарей началась в офисе HTNK, компании, ведущей проект Red Light Fashion. Ее владелица Мариэтта Хойтинк (Mariette Hoitink) стала мировой знаменитостью благодаря проекту, выполняемому в рамках стратегии обновления центра Амстердама. За презентаций последовала экскурсия по объектам. Представитель мэрии Гюйс Гоосен (Gijs Goosen) рассказал о процессе передачи собственности от бывших владельцев злачных мест в собственность города. Город их выкупает в результате нелегких переговоров. Основной компонент стоимости домов – их окна, выходящие на канал или улицу. Группа посетила один из таких «доходных домов», ставших дизайнерской студией. Поскольку акт выкупа ещё не состоялся,  молодые дизайнеры не имеют права менять интерьер, любопытным было типовое функциональное устройство этого здания. Амстердам не намерен уничтожать Квартал красных фонарей, лишь предотвратить его расползание, «эстетизировать» и ввести его в русло некриминального бизнеса.

Открытия дня:
– В условиях рыночной экономики Европы города-спутники остаются рискованными проектами, финансируемыми, из государственного бюджета. Крупный бизнес и амбициозные профессионалы тяготеют к крупным городам. Амбициозный Альмере, построенный по последнему слову мастерпланирования и архитектуры, уверенно превращается в спальный район Амстердама.
– Проекты ревитализации городской среды Амстердама – не революционное вторжение. Их функциональность подсказана эволюцией больших построек: амбары у воды, построенные в доконтейнерную эру, – коммуны сквоттеров и неформального бизнеса – креативные мастерские – площадка MTV и объекты шоу-бизнеса.

23 июня, среда

Программа в Роттердаме началась с посещения компании OVG, крупнейшего голландского девелопера, специализирующегося в высотном строительстве. OVG развилась из небольшой строительной компании в агрессивного девелопера, отбивающего проекты у немецких конкурентов. В своей презентации Марсель Смулдерс (Marcel Smulders), коммерческий управляющий OVG, рассказал об истории и стратегии компании в кризисный период. После встречи группа посетила недавно завершенный проект OVG –  Maas Tower – самое высокое здание Роттердама. Город сделал ставку на высотное строительство не только офисов и жилья в центре города. Вместе с банками OVG создает консорциумы для строительства высотных общественных зданий, таким образом реализуя концепцию вертикального города.

Другой нишей, в которой Роттердам намерен захватить мировое лидерство, является строительство на воде.

Спустившись с Maas Tower группа осмотрела проект Плавающие павильоны (Floating pavilions) – конгресс-центр на воде. О проекте нам рассказал его директор Рутгер де Грааф (Rutger de Graaf). В создании павильонов использованы легкие строительные материалы, это know-how молодой и успешной компании  Delta Sync, которая намерена строить целые города на воде.

Программа в Роттердаме завершилась автобусной экскурсией, после которой мы направились в Антверпен.

Первыми людьми, которых мы увидели на улицах Антверпена, были странные и живописные мужчины, одетые в длинные черные пальто и шляпы-котелки. Это евреи-хасиды, те самые ювелиры, бизнес которых приносит хороший доход в казну города.

24 июня, четверг

Программа в Антверпене была подготовлена Antwerp Headquarters, государственно-частным партнерством по привлечению бизнеса в город. Группу сопровождали Вим ван ден Абеле (Wim Van den Abele), исполнительный директор AH и его коллеги.

Утренняя программа началась с вводного обзора бельгийского рынка недвижимости, сделанного Фрэнком Валкенеерсом (Frank Valkeneers), управляющим директором Colliers EPMG. Группу приветствовал Ludo von Kampenhout, член Парламента Бельгии. Он рассказал о приоритетах  развития Антверпена и проектах, направленных на восстановление его позиции как одного из ведущих экономических центров Европы.   Встреча проходила в здании Den Bell-tower и завершилась его осмотром.

Плавная программа, организованная Antwerp Headquarters, включала бельгийский обед в “модернизированном под старину» ресторане  Bar Lux  в районе Docklands, поездку на строительном лифте на верхний этаж строящегося здания  London tower, посещение знаменитого Центрального вокзала и бизнес-центра Kievitsquare. Вереницу объектов завершил Стадтфестзал (Stadsfeestzaal) – бывший Дом балов и праздников, трансформированный в элитный торговый центр. Официальная программа  завершилась экскурсией по историческому центру и приемом в старинной ратуше Антверпена. На приеме нашу группу приветствовал г-н Воорхамме (Voorhamme) Вице-Мэр Антверпена. С ответной речью выступил Вице-президент ГУД  А. Гришин.

25 июня, Пятница

Программа в Брюсселе была организована при поддержке Торгового Представительства РФ в Бельгии. Нас сопровождала Ольга Богданова, представитель Российско-бельгийской ТПП.

Программа началась с прогулки по улице Рю ла Луа к зданию 86 (Rue la Loi), где размещена  Администрация Европейской Комиссии. Улица, на которой сосредоточены основные офисы и представительства стран ЕС, не производит приятного впечатления. Нас принял Константин Константину (Konstantin Konstantinou), руководитель отдела развития зданий, принадлежащих ЕС, заместитель Директора стратегии развития зданий и инфраструктуры Европейской Комиссии. Его презентация была посвящена проекту обновления объектов недвижимости, принадлежащих Еврокомиссии, в основе которого лежит новая концепция функционального зонирования и размещения зданий.

За ней последовала не менее интересная презентация, посвященная обновлению стандартов управления недвижимостью ЕС, сделанная Мишелем Дюраном (Michel Durand), представлявшим Отдел  управления недвижимостью Еврокомиссии. Новая редакция стандартов будет опубликована в конце лета. Требования к энергоэффективности зданий будут ещё более жесткими.

Прогулка к кафе, где был заказан обед, сам обед и последующие передвижения по городу подтвердили, что центр Брюсселя – не самое комфортное место в Европе.

Тем не менее, в этом году три брюссельских проекта победили на конкурсе MIPIM Awards. Самым интересным для нас было здание Соларис (Solaris Building) – победитель в номинации «зеленое здание»). По традиции группа осмотрела  его от крыши (с солнечными батареями и системой сбора дождевой воды) до паркинга (несколько уровней для разных арендаторов). Общение было несколько затруднено тем, что представители управляющей компании могли давать пояснения только на французском.

Открытие дня:
– Презентованный проект развития комплекса зданий Еврокомиссии (Project Urban Loi) подтвердил тренд «разбавления» функциональных моноблоков другими видами недвижимости – помимо традиционного ритейла будущий офисный комплекс будет включать элитное жилье (коммерческое, не для функционеров ЕС), зоны отдыха и развлечений, притягивающие туристов и посетителей.
– Функциональность вспомогательных пространств «зеленых» зданий (пример – устройство крыши и подземных парковок здания Solaris)

Программу дня и бизнес-тура завершила встреча и коктейль в офисе CB Richard Ellis, находящегося в обновленном кирпичном здании старой фабрики.  Дискуссионную часть программы модерировал Андреас Шиллер (Andreas Schiller), партнер ГУД по проекту Investors Club. Спонсором и соорганизатором встречи была международная юридическая компания Salans, недавно вступившая в ГУД. Ким Фердонк (Kim Verdonk) партнер CBRE кратко охарактеризовал ситуацию на рынке инвестиционных проектов Европе («в кризис развиваются топовые проекты в экономических центрах Европы, Брюссель тому пример»). Эксперты Salans  рассказали о возможностях успешного ведения международных проектов  с использованием их ресурсов и экспертного опыта. После чего участники перешли к коктейлям и свободному общению – всё-таки это был вечер пятницы, вся Европа уже отдыхала!

После коктейлей мы отправились обратно в гостеприимный Антверпен, чтобы на следующее утро вылететь домой.

Так прошел, пожалуй, самый пестрый бизнес-тур, подготовленный Дирекцией Гильдии Управляющих и Девелоперов. При его проведении мы впервые использовали мобильную систему перевода с использованием портативного микрофона для переводчика и наушников для участников. Остались довольны – система позволяет получать информацию без физической привязки к переводчику.

Все презентации проектов и материалы, предоставленные принимающей стороной доступны для участников бизнес-тура.

Business tour news №1

Business tour news №2

Публикация в ежемесячном издании Консульства Нидерландов

Контактные лица:
Анна Гаврилова, менеджер проектов   
coordinator@proestate.ru
Тел.: +7 (812) 337 50 00

Алена Щапова, менеджер международного отдела
external@proestate.ru
Тел.: +7 (812) 337 50 00